個案土地稅負情境對照報告
- 公告土地現值
- $80,000 元／㎡
- 前次移轉現值
- $20,000 元／㎡
- 面積／持分面積
- 120 ㎡
- 前次移轉時間
- 民國 90 年 6 月
- 土地類型
- 都市土地（自用上限 300㎡）
情境對照
下表為同一筆土地在不同情況下的土地增值稅試算結果。標示「情境假設」者含有本報告所設定之假設條件，請一併參考該列說明。
| 情境 | 土地增值稅 | 與最低者差額 |
|---|---|---|
| 一般用地稅率（現在出售） | $1,519,872 | +$884,352 |
| 自用住宅用地 10%（現在出售） | $635,520 | — |
| 跨年度出售（假設公告現值調漲 3%） 情境假設 | $1,612,800 | +$977,280 |
| 目前持有 24.6 年，已適用長期持有減徵 | $1,519,872 | +$884,352 |
| 分二次出售（每次 1/2 持分） 情境假設 | $1,519,872 | +$884,352 |
| （對照）若為近年繼承取得後出售 情境假設 | $42,701 | -$592,819 |
各情境計算式
一般用地稅率（現在出售）
未申請或不符自用住宅要件時適用的三級累進稅率。
| 申報移轉現值 A ＝ 公告現值 × 面積 | $9,600,000 |
| 物價指數 | 13520.00% |
| 物價調整後原地價 B | $3,244,800 |
| 土地漲價總數額 a ＝ A − B | $6,355,200 |
| 漲價倍數 ＝ a ÷ B | 1.959 |
| 持有年限 | 24.58 年 |
| 本情境土地增值稅 | $1,519,872 |
自用住宅用地 10%（現在出售）
需符合設籍、地上有房屋、出售前一年未出租或營業等要件，且面積在都市 300㎡／非都市 700㎡ 以內。本案面積上限 300㎡。
| 申報移轉現值 A ＝ 公告現值 × 面積 | $9,600,000 |
| 物價指數 | 13520.00% |
| 物價調整後原地價 B | $3,244,800 |
| 土地漲價總數額 a ＝ A − B | $6,355,200 |
| 漲價倍數 ＝ a ÷ B | 1.959 |
| 持有年限 | 24.58 年 |
| 本情境土地增值稅 | $635,520 |
跨年度出售（假設公告現值調漲 3%）
公告土地現值每年 1 月 1 日公告並適用全年。此列為示意：實際調幅由各地方政府公告，可能高於或低於 3%，亦可能不調整。
| 申報移轉現值 A ＝ 公告現值 × 面積 | $9,888,000 |
| 物價指數 | 13520.00% |
| 物價調整後原地價 B | $3,244,800 |
| 土地漲價總數額 a ＝ A − B | $6,643,200 |
| 漲價倍數 ＝ a ÷ B | 2.047 |
| 持有年限 | 24.58 年 |
| 本情境土地增值稅 | $1,612,800 |
目前持有 24.6 年，已適用長期持有減徵
超過最低稅率 20% 之部分已按持有年限減徵，上方一般用地稅率之數字已包含此減徵。
| 申報移轉現值 A ＝ 公告現值 × 面積 | $9,600,000 |
| 物價指數 | 13520.00% |
| 物價調整後原地價 B | $3,244,800 |
| 土地漲價總數額 a ＝ A − B | $6,355,200 |
| 漲價倍數 ＝ a ÷ B | 1.959 |
| 持有年限 | 24.58 年 |
| 本情境土地增值稅 | $1,519,872 |
分二次出售（每次 1/2 持分）
兩次合計金額。此處值得留意：漲價倍數＝漲價總數額÷原地價，持分減半時分子與分母同時減半，倍數不變，因此稅率級距也不變——分次出售並不會讓稅額變低。這是實務上常見的誤解。（此列假設兩次的公告現值與前次移轉現值相同；實務上第二次的前次移轉現值會以第一次移轉時的申報現值為準，屆時結果會不同。）
| 申報移轉現值 A ＝ 公告現值 × 面積 | $4,800,000 |
| 物價指數 | 13520.00% |
| 物價調整後原地價 B | $1,622,400 |
| 土地漲價總數額 a ＝ A − B | $3,177,600 |
| 漲價倍數 ＝ a ÷ B | 1.959 |
| 持有年限 | 24.58 年 |
| 本情境土地增值稅 | $1,519,872 |
（對照）若為近年繼承取得後出售
依土地稅法第 31 條第 2 項，因繼承取得之土地再行移轉者，前次移轉現值以繼承開始時之公告土地現值計算，起算點因此被墊高。此列僅為制度對照，非本案現況。
| 申報移轉現值 A ＝ 公告現值 × 面積 | $9,600,000 |
| 物價指數 | 10080.00% |
| 物價調整後原地價 B | $9,386,496 |
| 土地漲價總數額 a ＝ A − B | $213,504 |
| 漲價倍數 ＝ a ÷ B | 0.023 |
| 持有年限 | 0.58 年 |
| 本情境土地增值稅 | $42,701 |
計算依據
土地稅法第 31 條（土地漲價總數額之計算）、第 31 條第 2 項（因繼承取得之土地再行移轉，前次移轉現值以繼承開始時公告土地現值計算）、第 32 條（原地價依物價指數調整）、第 33 條（三級累進稅率與持有滿 20／30／40 年之減徵）、第 34 條（自用住宅用地稅率 10%、一生一次與一生一屋之面積上限）、平均地權條例第 33 條。
本報告為依委託人所提供之數據所作之試算與資訊整理，非稅務簽證、非法律意見、非投資建議，亦非任何行為之建議。
各情境之試算結果僅供比較參考；實際應納稅額、各項優惠之適用要件是否具備，一律以主管稽徵機關之核定為準。
所輸入之公告現值、前次移轉現值、面積、持分與取得時間，其正確性由委託人自行負責。
本公司不代辦、不代理申報、不代收稅款。土地登記與土地移轉現值申報依《地政士法》屬地政士業務，稅務申報代理屬記帳士或會計師業務，請洽具名之持照專業人員辦理。
本報告可列印後提供予您委任之專業人員核對。
留白創研有限公司｜統一編號 00018173｜宜蘭縣宜蘭市新東里陽明三路 65 號 1 樓
本公司為顧問服務業者，非地政士／會計師／記帳士／律師事務所。
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