都更、危老土增稅減徵40%怎麼算？適用條件全解析
先直接回答：土增稅減徵40%的規定，來自都市更新條例，適用對象是「以權利變換方式取得土地」的地主，且僅限「更新後第一次移轉」時適用，並依個案適用規定辦理。換句話說，不是只要參加都更就自動打六折，也不是每一次買賣都能用；而「危老重建」與都市更新是兩套不同法令，稅捐優惠內容並不相同，實際能否適用、額度多少，以主管機關認定為準。
都更土增稅減徵40%的三個關鍵條件
把條文拆開看，這項減徵要同時對上三件事：
- 依都市更新條例辦理：須為經核定的都市更新事業，非任何自行整合的合建案都算。
- 以權利變換方式取得土地：地主提供原土地、依權利價值分配取得更新後的土地及建物；若採協議合建或其他實施方式，適用情形不同，須個案認定。
- 更新後的第一次移轉：減徵只用在權利變換取得後的第一次移轉，第二次以後再賣，回歸一般用地稅率計算。
另外要留意「移轉」的定義。土地增值稅依土地稅法§28，買賣與贈與課徵，繼承移轉不課徵（同條但書）。所以若地主在更新後過世由子女繼承，那次繼承不課土增稅，也不會消耗掉這個「第一次移轉」的減徵機會——後續子女出售時是否仍能適用，屬個案認定範圍，以稽徵機關認定為準。
危老重建的土增稅怎麼看
危老重建依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》推動，程序上不走權利變換，多為自地自建或與建商合建。它的稅捐獎勵重點在房屋稅、地價稅等持有稅的減徵，具體項目與年限依該條例及地方主管機關規定辦理。
因此有個常見誤解要講清楚：「更新後第一次移轉土增稅減徵40%」是都市更新條例的規定，不能直接套用到危老案。危老合建過程中若涉及土地持分移轉給建商，該次移轉原則上依一般規定計算土增稅；能否適用其他減免，須就個案事實由主管機關認定。這也是為什麼同一塊地選都更或選危老，時間成本與稅負結構會不一樣，值得在簽約前先算過。
減徵前後怎麼算？示範試算
以下數字全為假設，僅供理解計算流程，不代表任何真實個案。
假設王先生的土地經權利變換取得後，於更新後第一次出售：
- 申報移轉現值A ＝ 公告土地現值每平方公尺12萬元 × 面積50㎡ ＝ 600萬元
- 物價調整後原地價B ＝ 前次移轉現值每平方公尺5萬元 × 物價指數調整1.10 × 50㎡ ＝ 275萬元
- 漲價總數額a ＝ 600萬 − 275萬 ＝ 325萬元
- 漲價倍數 ＝ 325 ÷ 275 ≈ 1.18（介於1～2，適用第2級）
持有年限未滿20年，第2級公式為 a×30% − B×10%：
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 減徵前應納土增稅 | 325萬×30% − 275萬×10% | 70萬元 |
| 減徵40%後 | 70萬 × (1 − 40%) | 42萬元 |
| 差額 | 70萬 − 42萬 | 28萬元 |
可以看到減徵是從「算出來的稅額」再打折，不是先調整公告現值或原地價。所以基礎的A、B、倍數、級距一旦算錯，減徵後的數字也會跟著錯。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。
想自己試不同假設，可用免費土增稅試算工具（手動計算、免登入），先把減徵前的稅額算清楚，再依個案適用的減徵比例推估。房屋部分的持有稅可另參考房地合一稅試算。
地主最常踩到的三個觀念
1. 減徵40%與自用住宅10%不是相加
自用住宅用地一律10%（一生一次或一生一屋，各有面積、設籍與出售前未出租營業等要件），與都更減徵屬不同的優惠設計。同一次移轉能否併用、如何擇優，屬個案適用問題，以稽徵機關認定為準。實務上建議在申報前就把兩種算法各跑一次，看哪一條路對自己的情況比較合理。
2. 長期持有減徵是自動的，不必另外爭取
依平均地權條例§33，持有超過20年、30年、40年者，就超過最低稅率20%的部分分別減徵20%、30%、40%，這部分自動適用。都更權利變換前的持有期間如何認定，屬個案事實認定範圍。
3. 更新後換屋，別忘了重購退稅
若賣掉更新後的自用住宅、在2年內另購自用住宅（或先買後賣），依土地稅法§35可申請退還已納土增稅，上限為「新購土地現值 −（原售土地現值 − 已納土增稅）」。退稅後5年內不得改作他用、出租或再移轉，否則會被追繳。可用重購退稅試算先估算可退金額。
時程與辦理方式
公告土地現值每年1月1日調整，跨年成交時A值可能不同；買賣或贈與訂約後30日內應申報移轉現值，繳納期限依稅單所載，並可依稅捐稽徵法及各地稅捐處規定申請分期。
實務上，土地登記與土增稅申報由地政士辦理，稅務申報由記帳士／會計師等具名專業人員辦理；都更權利變換的價值分配與適用認定，還需與實施者及主管機關確認文件。建議在簽約前先請專業人員就個案評估，不要僅憑鄰居或群組經驗值決策。
常見問題
參加都更就一定能減徵土增稅40%嗎？
不是。這項減徵限於依都市更新條例、以權利變換方式取得土地，且在更新後第一次移轉時適用，並依個案適用規定辦理。是否符合、減徵額度多少，以主管機關與稽徵機關認定為準。
危老重建也有土增稅減徵40%嗎？
危老條例的稅捐獎勵重點在房屋稅、地價稅等持有稅，內容依該條例及地方規定；而「更新後第一次移轉減徵40%」是都市更新條例針對權利變換的規定，不宜直接套用到危老案。危老合建若涉及土地持分移轉，原則上依一般規定課徵，個案認定以稽徵機關為準。
更新後由子女繼承，會用掉減徵機會嗎？
依土地稅法§28但書，繼承移轉不課徵土地增值稅，該次移轉不會產生稅額。後續子女出售時是否仍可主張更新後第一次移轉的減徵，屬個案認定事項，建議先向所在地稅捐處查詢；實際稅額以主管稽徵機關核定為準。