公告現值1月調漲前後過戶，土增稅差多少？年底簽約時程全解析

先給你答案：買賣看「訂約日」，不是登記日

土地買賣的土增稅要套用哪一年的公告土地現值，關鍵在訂定契約之日。依土地稅法第30條第1項第1款，只要在訂約日起30日內申報移轉現值，就以訂約日當期的公告現值為準；逾30日才申報，才會依同條第2款改用受理申報機關收件日當期的現值（土地稅法第49條規定的30日申報期，就是這條的計時器）。

所以12月20日簽約的案子，即使隔年1月10日才把件送進受理機關，仍然吃「舊年度」公告現值，不必在12月31日前擠著送件。真正會被新年度現值追上的，是拖過30日才申報的案件——包括買賣，也包括實務時程較長、常常來不及在30日內完成申報的贈與。至於遺贈、法院判決移轉、法院拍賣與繼承，各有各自的基準日，本文後段另外整理。

至於差多少，有一條可以在會議桌上口算的速算式：跨年多繳的土增稅 ≈（新年度公告現值 − 舊年度公告現值）× 移轉面積 × 你所在級距的稅率。因為前次移轉現值（原地價）本身不會變動，公告現值漲多少，土地漲價總數額大致就等額增加多少，再乘上稅率就是差額。這條速算式的前提是「沒有跳級」，而且忽略物價指數每年更新造成的微幅影響，後面兩節會分別說明。

試算一次：假設宜蘭市一筆100㎡土地，跨年差9萬

條件設定（都市土地，以下數字均為假設，非實際區段公告現值）：

• 土地面積 100㎡，持分全部
• 本年度公告現值 60,000 元/㎡；次年度假設調漲5%，變成 63,000 元/㎡
• 前次移轉現值（民國100年） 20,000 元/㎡
• 臺灣地區消費者物價總指數假設 118%
• 賣方非自用住宅、持有未滿20年（民國100年至今約15年）

版本A：訂約日起30日內申報，適用本年度現值

1. 申報移轉現值 A = 60,000 × 100 = 6,000,000
2. 物價調整後原地價 B = 20,000 × 1.18 × 100 = 2,360,000
3. 土地漲價總數額 a = 6,000,000 − 2,360,000 = 3,640,000
4. 漲價倍數 = 3,640,000 ÷ 2,360,000 ≒ 1.54 倍 → 落在第2級距
5. 稅額 = a × 30% − B × 10% = 1,092,000 − 236,000 = 856,000 元

版本B：逾30日申報，被新年度現值追上

1. A = 63,000 × 100 = 6,300,000（為單獨凸顯公告現值的影響，B 此處仍按同一組物價指數計算，維持 2,360,000）
2. a = 6,300,000 − 2,360,000 = 3,940,000
3. 漲價倍數 ≒ 1.67 倍，仍在第2級距
4. 稅額 = 3,940,000 × 30% − 236,000 = 946,000 元

兩者相差 90,000 元，剛好等於現值增加額 300,000 × 30%。注意這個放大效果：公告現值只漲5%，稅額卻多了約10.5%。

這裡要補一個常被略過的細節：財政部每年會公告新的「臺灣地區消費者物價總指數表」，跨年申報時，換算原地價所用的指數也會一併更新，調整後原地價 B 通常會小幅墊高，實際差額往往會比速算式再小一些。上面兩個版本刻意採同一組指數，是為了讓「公告現值」這個變數單獨現形。想直接拿自家地號跑一次年度對照，可以用土增稅試算工具切換前次移轉年月與現值版本，兩組稅額並排看最直觀。

同樣漲30萬，你的身分決定多繳多少

速算式裡的「稅率」不是固定的20/30/40%，會隨自用住宅資格與持有年限而變。長期持有減徵依土地稅法第33條第6項至第8項：持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率（20%）部分減徵20%；超過30年減徵30%；超過40年減徵40%（自用住宅10%稅率不適用長期持有減徵）。反映到速算係數如下（以公告現值每㎡漲3,000元、面積100㎡、合計增加30萬計）：

自用住宅10%的適用面積上限也別記錯：一生一次是都市土地300㎡（3公畝）、非都市700㎡（7公畝），且出售前一年內未曾供營業使用或出租，一生以一次為限（土地稅法第34條第1項至第4項）；一生一屋則縮為都市土地150㎡（1.5公畝）、非都市350㎡（3.5公畝），另須符合出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女名下無該自用住宅以外之房屋、出售前持有該土地6年以上、本人或配偶、未成年子女於出售前在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年、出售前5年內未供出租或營業使用（同條第5項）。超過面積上限的部分，仍要按一般用地稅率課徵。

真正的地雷是「跳級」，不是那幾個百分點

速算式在同一級距內很準，一旦公告現值把漲價倍數推過1倍或2倍的門檻，差額會突然放大。舉例（假設持有20年以下，未適用長期持有減徵）：

• 物價調整後原地價 B = 2,500,000（面積100㎡）
• 本年度現值 74,000 元/㎡ → A = 7,400,000，a = 4,900,000，倍數1.96（第2級）
  稅額 = 4,900,000 × 30% − 2,500,000 × 10% = 1,470,000 − 250,000 = 1,220,000
• 次年度現值 78,000 元/㎡ → A = 7,800,000，a = 5,300,000，倍數2.12（跳到第3級）
  稅額 = 5,300,000 × 40% − 2,500,000 × 30% = 2,120,000 − 750,000 = 1,370,000

差額 150,000 元，比用30%速算的120,000（現值增加40萬 × 30%）多出3萬。原地價偏低的老土地最容易踩到這條線；若同時持有超過20年而適用減徵，級距一樣會跳，只是換成36%／34%／32%的係數，跳級造成的放大效果依然存在。簽約前務必先跑一次年度對照。

那乾脆拖到明年辦，是不是比較好？三個要一起看

不一定。跨年不是單向不利，有三個方向要一起評估，而且往往是後兩個金額更大。

1. 房地合一稅會反向抵掉一部分

依所得稅法第14條之4第3項，計算個人房地交易應稅所得時，可以減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額。前例中土地漲價總數額增加30萬，若賣方適用20%稅率（持有超過5年未逾10年），房地合一就少繳6萬；土增稅多9萬，淨多繳約3萬，不是9萬。但要注意可減除金額以「交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值之餘額」為限，超過部分不得減除，也不得列為成本或費用。想看兩稅加總的淨效果，用賣房稅務總報告一次把土增稅、房地合一、重購退稅算在同一張表上比較快；只想單看房地合一可用房地合一試算。

2. 房地合一的持有年限看「登記日」，門檻一跨差好幾十萬

這是本文最想提醒的一點：土增稅適用哪一年公告現值看訂約日，房地合一的持有期間與申報起算卻是看完成所有權移轉登記日（申報期限依所得稅法第14條之5，為完成所有權移轉登記日之次日起30日內；預售屋等免辦登記的態樣另有認定規定）。房地合一2.0適用於個人（中華民國境內居住者）的稅率為持有2年以內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%。

假設賣方民國111年1月20日完成登記取得，課稅所得300萬：年底前完成登記，持有4年11個月，稅率35%，稅額105萬；拖到隔年（116年）1月21日以後才完成登記，持有超過5年，稅率20%，稅額60萬——差45萬。這個數字遠大於公告現值調漲的9萬。年底案件排程時，先確認賣方的取得日，比爭論送件日期重要得多。

3. 買方的立場其實相反

對買方而言，這次的公告現值就是未來出售時的「前次移轉現值」，數字高一點，將來自己賣的時候原地價基期較高，土增稅反而低。至於買方當下的成本：印花稅按公契所載金額千分之一（印花稅法第7條第1項第4款），公告現值多30萬約多繳300元；登記費則是按「申報地價」或建物核定契價千分之一計收（土地法第76條），而申報地價是從公告地價來的，和公告土地現值是兩套不同的價格，不會因為公告現值調漲而變動。另外，在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（契稅條例第2條），契稅只對房屋課徵，別把它一起算進土地這邊。整體而言買方端增加的金額極小。所以「早一點送件」通常是賣方的訴求，買賣雙方在契約裡把送件時程與稅負負擔寫清楚，比事後爭執有效。

三個「30日」不要搞混

另外一個容易被忽略的期限是土地法第73條第2項：申請登記應於土地權利變更後1個月內為之（買賣實務上自訂約日起算），逾期每逾1個月處應納登記費額1倍之罰鍰，最高不得超過20倍。刻意拖延送件，土增稅申報本身雖然沒有罰則（效果只是改按收件日當期現值課徵），登記罰鍰卻跑不掉。

重購退稅也是兩段式時程：土增稅重購退稅依土地稅法第35條，先售後購或先購後售都須在2年內完成；退稅後依同法第37條，重購土地自完成移轉登記之日起5年內再移轉或改作他用，會被追繳原退還稅款。房地合一的重購退稅（所得稅法第14條之8）同樣有重購後5年內不得移轉或改作其他用途的限制。年底成交、隔年才買下一間的情況很常見，建議先用重購退稅試算把兩年期限往回推算一次。

順帶一提：贈與、遺贈、繼承的認定基準各不相同

如果你手上的案子不是買賣，規則要換一套，而且不是「一律看收件日」這麼簡單。

贈與同樣是契約行為，仍回到土地稅法第30條第1項第1款、第2款判斷：訂約日起30日內申報移轉現值者，以訂約日當期公告現值為準；逾30日才申報，才改以收件日當期為準。真正的風險在時程——贈與案件實務上還要先向國稅局申報贈與稅、取得完（免）稅證明，整套流程容易拖過30日而被新年度現值追上，這才是年底贈與案要提早啟動的原因。另外提醒，土地無償移轉時，土增稅的納稅義務人是取得所有權之人，也就是受贈人（土地稅法第5條第1項第2款）。

遺贈則明文採死亡日：依土地稅法第30條第1項第3款，遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準，跟送件早晚無關。繼承移轉之土地免徵土地增值稅（土地稅法第28條但書），根本沒有公告現值跨年的土增稅問題；繼承取得的土地將來再移轉時，是以繼承開始時該土地之公告現值作為前次移轉現值（土地稅法第31條第2項）。

公告現值同時也是遺產稅、贈與稅的土地估價基礎（遺產及贈與稅法第10條第3項：土地以公告土地現值或評定標準價格為準），但估價時點是「被繼承人死亡時」或「贈與人贈與時」，不是送件日。長輩名下土地多的家庭，12月與1月的遺產或贈與總額可能相差可觀。遺產稅免稅額經財政部按物價指數調整後，112年度起為1,333萬元（遺產及贈與稅法第18條；實際適用金額請以財政部當年度公告為準）。想抓個大概數字，可用遺產稅試算先跑一版。

年底簽約最常見的5個錯

1. 誤以為要在12月31日前送件。買賣只要訂約日起30日內申報，就鎖定訂約當期現值，跨年送件不影響。要提早啟動的是贈與案件——不是因為法律規定不同，而是要先跑完贈與稅申報，時程容易超過30日。
2. 把「訂約日」寫得含糊。契約日期塗改、補簽、先簽意向書後補正式約，都可能讓稽徵機關認定的訂約日與你想的不同。日期一經確定就不要更動。
3. 只顧土增稅，忘了房地合一的持有年限門檻。2年、5年、10年三道門檻分別差10、15、5個百分點，跨過一道往往勝過整年的公告現值調整。
4. 假設公告現值一定調漲。各縣市按區段評定，部分區段會持平甚至調降。別憑印象決定送件時程，先查實際數字。
5. 自用住宅資格沒先確認就報。一生一次已用過、出售前一年內有出租或供營業使用、該地無土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍（土地稅法第9條），都會讓10%優惠落空；想改走一生一屋，還要另外通過持有與設籍滿6年、名下無其他房屋等要件。稅率從10%回到一般用地的20%至40%，稅額可能變成兩到四倍。

不確定自己踩到哪幾條，可以先跑30秒稅務健檢把身分別與時程風險一次列出來，再帶著結果去和專業人士討論。

結語

年底成交的案子，決策順序建議是：先確認賣方取得日與房地合一級距 → 再確認自用住宅資格 → 最後才處理公告現值跨年這幾萬元的差距。時程壓力常讓人把最小的變數放在最前面，結果錯過真正大的那一筆。

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免責聲明：本文所有試算與說明僅供參考，文中金額均為假設情境下的計算結果，不代表任何個案的實際稅負。各縣市公告現值、物價指數、個案適用要件均有差異，實際稅額以稽徵機關核定為準。法令如有修正，請以最新公布條文為準。

常見問題

12月簽約、隔年1月才送件，土增稅會用新年度公告現值嗎？

不會。依土地稅法第30條第1項第1款，只要在訂定契約之日起30日內申報移轉現值，就以訂約日當期的公告土地現值為準，跨年送件不影響。只有逾30日才申報，才會依同條第2款改按受理機關收件日當期的現值課徵。

公告現值調漲，土增稅實際會多繳多少？

速算方式是（新年度現值 − 舊年度現值）× 移轉面積 × 你所在級距的稅率。例如100㎡土地每㎡漲3,000元、落在第2級距且持有未滿20年，稅率30%，約多繳9萬元；若適用自用住宅10%則約多3萬元。但若漲幅把漲價倍數推過1倍或2倍門檻而跳級，差額會再放大。

土增稅和房地合一的期限，是看訂約日還是登記日？

兩者不同。土增稅適用哪一年公告現值看訂約日，申報期為訂約日起30日內（土地稅法第49條）；房地合一的持有期間與申報起算則看完成所有權移轉登記日，申報期為登記日次日起30日內（所得稅法第14條之5）。年底案件很容易把兩者混為一談。

想把土地贈與子女，也適用「訂約日起30日」的規定嗎？

不適用。依土地稅法第30條第1項第3款，遺產或贈與土地一律以受理機關收件日當期的公告土地現值為準，沒有30日緩衝。想套用舊年度現值，必須在12月31日前完成送件。

重購退稅有哪些時間限制要注意？

土增稅重購退稅依土地稅法第35條，先售後購或先購後售都須在2年內完成；退稅後依第37條，重購土地自完成移轉登記之日起5年內再移轉或改作他用會被追繳原退還稅款。房地合一重購退稅（所得稅法第14條之8）同樣有重購後5年內不得移轉或改作其他用途的限制。