地價稅、土增稅差別：5大重點對照一次懂
先給結論：地價稅是「持有土地」每年都要繳的稅，土地增值稅（土增稅）是「移轉土地」時才繳的一次性稅。兩者最容易被搞混的地方在於計算基礎不同——地價稅按「公告地價」課徵，土增稅按「公告土地現值」的漲價金額課徵，這是兩套完全不同的政府公告數字，不能混用。
地價稅 土增稅 差別：5大重點對照表
| 比較項目 | 地價稅 | 土地增值稅 |
|---|---|---|
| 課稅時機 | 每年一次，11月開徵（土地稅法§40） | 土地所有權移轉時課徵一次 |
| 法源 | 土地稅法§14～§19 | 平均地權條例§33、土地稅法§28、§31、§33～§35、§39 |
| 計算基礎 | 公告地價（申報地價） | 公告土地現值的「漲價總數額」 |
| 稅率 | 一般用地基本10‰、累進至55‰；自用住宅用地2‰；公共設施保留地6‰ | 一般用地三級累進20%/30%/40%（依持有年限級距不同）；自用住宅一律10% |
| 納稅義務人 | 土地所有權人（8月31日當天登記名義人） | 買賣為原土地所有權人（賣方）；贈與為受贈人 |
| 申報方式 | 不必主動申報，稽徵機關寄稅單；自用住宅2‰須於9月22日前申請 | 訂約後30日內申報移轉現值，依稅單期限繳納 |
差別一：公告地價與公告土地現值不是同一件事
這是最關鍵、也最常被誤解的一點。
- 公告地價：地價稅的計算依據，用來反映土地的「持有價值」。
- 公告土地現值：土增稅的計算依據，每年1月1日調整，用來反映土地的「移轉時價值」。
兩個數字通常有明顯落差，公告地價一般低於公告土地現值。所以拿地價稅單上的數字去推算土增稅，或反過來，都會算錯。查稅籍資料或地價證明時，務必看清欄位名稱。
差別二：土增稅課的是「漲價」，不是成交價
土增稅的課徵對象是土地公告現值的漲幅，與房屋無關（房屋移轉課的是契稅，按契價6%，納稅義務人為買受人，訂約後30日內申報）。也與你實際賣多少錢無關。公式如下：
- A ＝ 公告土地現值 × 面積
- B ＝ 前次移轉現值 ×（移轉時消費者物價指數 ÷ 前次移轉時指數）× 面積
- 漲價總數額 a ＝ A − B
- 倍數 ＝ a ÷ B（倍數小於1適用第1級、1～2適用第2級、2以上適用第3級）
另外，繼承而移轉的土地依土地稅法§28但書不課徵土增稅；買賣與贈與則要課徵。但地價稅不論取得原因，只要名下有土地，每年都要繳。
差別三：優惠條件的門檻不同
兩種稅都有自用住宅優惠，但條件與面積上限不同，很容易記混：
- 地價稅自用住宅2‰：本人或配偶、直系親屬設籍，無出租或營業使用，都市土地300㎡、非都市土地700㎡以內，且須於當年9月22日前提出申請，逾期只能適用次年。
- 土增稅自用住宅10%：分「一生一次」與「一生一屋」。一生一次要求地上房屋為自用、本人或配偶、直系親屬設籍、出售前1年未出租或營業，面積上限都市300㎡／非都市700㎡，全國一輩子只能用一次；一生一屋要求設籍並持有連續滿6年、出售前5年未出租或營業，面積上限縮小為都市150㎡／非都市350㎡。
土增稅另有長期持有減徵（土地稅法§33）：持有超過20年、30年、40年者，就超過最低稅率20%的部分分別減徵20%、30%、40%，這項自動適用，不需申請。地價稅沒有對應的長期持有優惠。
示範試算：同一筆地，兩種稅各是多少
以下為示範試算，數字皆為假設，僅供理解結構之用。
假設條件：宜蘭某都市土地一筆，面積200㎡，本次公告土地現值每㎡30,000元，公告地價每㎡6,000元；前次移轉現值每㎡12,000元，物價指數由100調整為110；持有15年，作一般用地按一般稅率計算。
地價稅（每年繳）
- 申報地價總額 ＝ 6,000 × 200 ＝ 1,200,000元
- 假設未超過該縣市累進起點地價，適用基本稅率10‰
- 地價稅 ＝ 1,200,000 × 10‰ ＝ 12,000元／年
- 若符合自用住宅用地並於9月22日前申請完成，改按2‰ ＝ 2,400元／年
土增稅（移轉時繳一次）
- A ＝ 30,000 × 200 ＝ 6,000,000元
- B ＝ 12,000 ×（110÷100）× 200 ＝ 2,640,000元
- 漲價總數額 a ＝ 6,000,000 − 2,640,000 ＝ 3,360,000元
- 倍數 ＝ 3,360,000 ÷ 2,640,000 ≒ 1.27，落在1～2之間，適用第2級
- 持有15年（未滿20年）第2級公式：a × 30% − B × 10%
- ＝ 3,360,000 × 30% − 2,640,000 × 10% ＝ 1,008,000 − 264,000 ＝ 744,000元
同一筆地，每年地價稅一萬多元，但移轉那一年的土增稅就是七十幾萬元——這正是兩稅性質差異造成的量級落差。想試算自己的持有情形，可使用免費工具 土增稅免費試算（手動計算、免登入免費）；若同時要評估出售的所得稅，可搭配 房地合一稅試算 房地合一試算。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。
差別四：申報責任在誰身上
地價稅是「稽徵機關主動核課」，每年11月寄發稅單，民眾只要依期限繳納；要爭取自用住宅2‰才需要主動申請。土增稅則是「民眾主動申報」，買賣或贈與訂約後30日內申報移轉現值，之後依稅單期限繳納，逾期會加徵滯納金，金額較大者可依規定申請分期。
實務上，土地登記與土增稅申報由地政士、稅務申報由記帳士／會計師等具名專業人員辦理，能避免面積、前次移轉現值、設籍期間等資料出錯導致優惠被否准。個案能否適用優惠，以稽徵機關認定為準。
差別五：兩稅可能同時出現在同一年
賣土地的那一年，賣方通常要處理三件事：當年度的地價稅（依8月31日登記名義人認定納稅義務人）、移轉時的土增稅，以及房地合一所得稅（持有未滿2年45%、2～5年35%、5～10年20%、超過10年15%；符合自住條件者有400萬免稅額、超過部分10%）。值得注意的是，土增稅的漲價總數額可以自房地合一的課稅所得中減除，兩稅之間有連動關係。
若在2年內賣舊屋買新屋且都作自用住宅，已繳的土增稅還可能依土地稅法§35申請重購退稅，上限為新購土地現值減去（原出售土地現值減已納土增稅）；但退稅後5年內不得改作他用、出租或再移轉，否則會被追繳。可先用 重購退稅試算 了解計算結構。
常見問題
我沒賣地，為什麼還是收到稅單？
那張應該是地價稅單。地價稅是持有稅，只要名下有土地，每年11月都會開徵，與是否買賣無關。土增稅則只在土地所有權移轉（買賣、贈與）時才課徵，繼承移轉依土地稅法§28但書不課徵。
地價稅申請了自用住宅2‰，土增稅是不是就自動適用10%？
不會。兩者是各自獨立的申請與審核程序，法定條件、面積上限、設籍與未出租營業的期間要求都不同。要適用土增稅自用住宅10%，必須在土增稅申報時另行提出申請，是否符合以稽徵機關認定為準。
公告地價和公告土地現值可以互相換算嗎？
不建議自行推估。兩者是不同評定程序產生的公告數字，公告土地現值每年1月1日調整，公告地價的調整期程與之不同，落差幅度因地段而異。計算前請分別查詢正確欄位，實際稅額以主管稽徵機關核定為準。