土增稅怎麼算?公式級距與試算一次看懂
土增稅怎麼算?核心其實只有三個數字:申報移轉現值A、物價調整後原地價B、以及兩者相減得出的漲價總數額a。土地增值稅課的是「土地公告現值的漲價部分」,和你的成交金額、房屋價格都無關;用a除以B得到「漲價倍數」,決定要套用第幾級稅率,再乘上一般用地的三級累進稅率(或自用住宅的10%),就是應納稅額。以下把公式、級距和一個完整示範試算一次講清楚。
先搞懂三個關鍵數字:A、B、a
依土地稅法第31、33條,計算基礎如下:
- 申報移轉現值A = 公告土地現值 × 土地面積(買賣、贈與須於訂約後30日內申報)。
- 物價調整後原地價B = 前次移轉現值 × (移轉時消費者物價指數CPI ÷ 前次移轉時CPI) × 面積。這一步是把當年的地價依物價指數還原,避免通膨被課到稅。
- 漲價總數額a = A − B,也就是實際被課稅的漲價金額。
算出a之後,再用 漲價倍數 = a ÷ B 判斷級距:倍數小於1適用第1級、1到2之間第2級、等於或超過2適用第3級。
一般用地三級累進稅率
持有未滿20年的一般用地,稅率如下(B為前述物價調整後原地價):
| 級距 | 漲價倍數 | 稅額公式 |
|---|---|---|
| 第1級 | < 1 | a × 20% |
| 第2級 | 1 ~ 2 | a × 30% − B × 10% |
| 第3級 | ≥ 2 | a × 40% − B × 30% |
持有超過20、30、40年者,依土地稅法第33條就超過最低稅率20%的部分,分別自動減徵20%、30%、40%,第2、3級的公式門檻也會隨之下降,持有愈久稅負愈輕。
示範試算:一筆一般用地的完整算法
以下為示範試算,數字皆為假設,實際以主管稽徵機關核定為準。
- 土地面積:200㎡
- 公告土地現值:每㎡ 5萬元 → A = 5萬 × 200 = 1,000萬元
- 前次移轉現值:每㎡ 2萬元;前次CPI 100、移轉時CPI 115 → B = 2萬 × (115÷100) × 200 = 460萬元
- 漲價總數額:a = A − B = 1,000萬 − 460萬 = 540萬元
- 漲價倍數:540 ÷ 460 ≈ 1.17 → 落在1~2之間,適用第2級
- 持有年限:15年(未滿20年)
套入第2級公式:
- 應納稅額 = a × 30% − B × 10% = 540萬 × 30% − 460萬 × 10% = 162萬 − 46萬 = 116萬元
自用住宅 vs 一般用地並列比較
同一筆土地,如果符合「一生一次」自用住宅條件,稅率一律為10%(不分級)。依規定,一生一次須地上有房屋供自用、本人或配偶、直系親屬設籍,且出售前1年未出租或營業,面積在都市300㎡、非都市700㎡以內,全國一輩子適用一次、不限設籍年數。以同一筆試算比較:
| 項目 | 一般用地(第2級) | 自用住宅(10%) |
|---|---|---|
| 漲價總數額a | 540萬 | 540萬 |
| 稅率 | 30%累進 | 10% |
| 應納稅額 | 約116萬 | 540萬 × 10% = 54萬 |
同樣的漲價金額,自用住宅稅額約為一般用地的一半以下。若面積超過都市300㎡的部分,超出部分仍按一般稅率計算。用過一生一次後,還有「一生一屋」可用(設籍並持有連續滿6年、出售前5年未出租營業,面積都市150㎡、非都市350㎡以內)。
手動代公式容易在CPI調整和級距判斷出錯,可先用免費試算工具輸入公告現值、前次現值與持有年數,快速抓出概估金額;若同時涉及房屋,別忘了另有房地合一稅要一併評估。土地登記與土增稅申報由地政士辦理、稅務申報由記帳士或會計師等具名專業人員辦理,實際稅額以主管稽徵機關核定為準。
常見問題
土增稅是用成交價還是公告現值算?
是用公告土地現值計算,和實際成交價、房屋價格無關。課稅的是「公告現值的漲價部分」,也就是本次申報移轉現值扣掉物價調整後原地價的差額。
持有很多年會比較省稅嗎?
會。依土地稅法第33條,持有超過20、30、40年,就超過最低稅率20%的漲價部分分別減徵20%、30%、40%,且為自動適用,不需另外申請,持有愈久整體稅負愈低。
繼承來的土地再移轉要繳土增稅嗎?
因繼承而移轉土地不課徵土增稅。但日後你把繼承來的土地出售時,前次移轉現值會以繼承時的公告現值為準,屆時的漲價部分仍要依規定計算,實際以主管稽徵機關核定為準。