繼承土地出售土增稅怎麼算？前次移轉現值抓哪一年｜實例試算

先給答案：繼承來的土地再賣掉，土增稅的「前次移轉現值」不是父母當年買進的價格，而是繼承開始日（被繼承人死亡當天）那一年度的公告土地現值。起算點在繼承那一刻被整個墊高，你只需要就「繼承那年到現在」這段漲幅繳稅。所以這幾年才繼承、現在要賣的案子，土增稅金額多半不會太大（本文實例算出來是 11 萬多元），但實際仍取決於這段期間公告現值的漲幅、面積與持分；真正會咬人的，是後面那道房地合一稅。

為什麼起算點會「重設」在繼承那一年

網路上查到的九成都在講「繼承免徵土地增值稅」，然後就卡住了——免徵是免徵哪一次？免徵之後再賣呢？拆成三步就通了：

1. 土地稅法第 28 條但書：因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。父母過世、兄弟姊妹辦繼承登記那一次，一毛土增稅都不用繳。
2. 土地稅法第 31 條第 1 項：土地漲價總數額＝本次申報移轉現值 −（原規定地價或前次移轉現值，第 1 款）− 土地改良費用、已繳納之工程受益費、土地重劃負擔總費用等（第 2 款）。
3. 土地稅法第 31 條第 2 項（本文最關鍵的一條）：所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告土地現值。制度上的道理也相通——繼承那一次已經課過遺產稅，而依遺產及贈與稅法第 10 條，土地是按死亡時的公告土地現值計入遺產總額；土增稅的起算點接軌到同一個數字，才不會重複課稅。

再加上土地稅法第 32 條——原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算土地漲價總數額。這一整套，就是稅單上那個數字的由來。

三個最常搞錯的細節

• 是死亡日，不是繼承登記日。父親 113 年 5 月過世，拖到 115 年 3 月才辦完登記，前次移轉現值仍抓113 年度公告現值。（提醒：繼承登記本身逾期另有登記費罰鍰，見文末時程表。）
• 公告土地現值一年只公告一次（每年 1 月 1 日公告，適用該年度全年），死亡日在幾月都一樣，看的是死亡那一年度的數字。
• 兩次繼承的，以最近一次為準。父親先走、母親後走，地是從母親那邊繼承的，就抓母親過世那年。

實際算一次：宜蘭一筆 200 平方公尺的土地

用一個典型案子走一遍，數字可直接對照自己的謄本替換。

• 土地：宜蘭市都市計畫住宅區，面積 200 ㎡（約 60.5 坪），無房屋
• 父親於民國 75 年買進，113 年 5 月 20 日過世
• 三兄妹各持分 1/3，115 年 3 月辦竣繼承登記，假設115 年 8 月簽約出售
• 113 年度公告土地現值：58,000 元/㎡
• 115 年度公告土地現值：62,000 元/㎡
• 土增稅物價指數（113 年度至 115 年度）：假設 102%（實際請以稽徵機關適用之臺灣地區消費者物價總指數為準）
• 成交價：3,000 萬元

第 1 步　算申報移轉現值（A）

62,000 元/㎡ × 200 ㎡ ＝ 12,400,000 元

第 2 步　算物價調整後的原地價（B）

前次移轉現值就用 113 年度那個 58,000：
58,000 × 200 ㎡ × 102% ＝ 11,600,000 × 1.02 ＝ 11,832,000 元

第 3 步　算土地漲價總數額（a）與漲價倍數

a ＝ 12,400,000 − 11,832,000 ＝ 568,000 元
漲價倍數 ＝ 568,000 ÷ 11,832,000 ≒ 0.05 倍（未達 1 倍 → 落在第一級距）

第 4 步　套稅率

持有年限自繼承開始日起算（113/5/20 至 115/8 約 2 年 3 個月），未超過 20 年，沒有長期持有減徵：
568,000 × 20% ＝ 113,600 元
三兄妹各 1/3，每人約 37,867 元。

對照組：如果起算點真的抓父親民國 75 年的價格

以下純為對照用的假設情境（非實際案例）：假設 75 年當時的前次移轉現值是 1,200 元/㎡，物價指數假設 185%：

• B ＝ 1,200 × 200 × 1.85 ＝ 444,000 元
• a ＝ 12,400,000 − 444,000 ＝ 11,956,000 元
• 漲價倍數 ＝ 26.9 倍 → 第三級距；持有 40 年 → 減徵 40%，速算式 a×32% − B×18%
• 稅額 ＝ 11,956,000 × 32% − 444,000 × 18% ＝ 3,825,920 − 79,920 ＝ 3,746,000 元

11.4 萬 vs 374.6 萬，在這個假設情境裡差了約 363 萬。同一筆地、同一個成交價，差別只在起算點。這就是「繼承把起算點墊高」的實際威力，也是房仲說「土增稅沒多少啦」時他其實沒說錯的原因——前提是起算點抓對。

把謄本上的面積、持分、前次移轉年月填進去，土增稅試算工具會自動帶入該年度公告現值、抓物價指數、判斷級距，直接給金額。

土增稅速算表：三級累進 ＋ 長期持有減徵

依土地稅法第 33 條，持有土地年限超過 20 年，就「超過最低稅率 20% 的部分」減徵 20%；超過 30 年減徵 30%、超過 40 年減徵 40%。換成速算式（a＝土地漲價總數額，B＝物價調整後原地價）：

順帶釐清一個常被混在一起的觀念：土地移轉課的是土地增值稅，不課契稅（契稅只針對房屋移轉），而地價稅、房屋稅則是每年的持有稅，跟這次交易是兩回事。

關鍵提醒：土增稅的持有年限不能併計被繼承人的持有期間，父親抱了 40 年，繼承後歸零重算。所以繼承後短期出售拿不到長期減徵——但起算點同時被墊高，漲價總數額本來就小，多半也用不到。

真正的大魔王：房地合一稅

土增稅十幾萬，房地合一卻可能兩三百萬——多數人是在這裡被嚇到的。

成本怎麼算

依所得稅法第 14 條之 4 第 1 項，因繼承取得的房地，成本以繼承時之房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定。跟土增稅一樣抓死亡那一年，而且是公告現值不是市價。問題就在這：公告現值通常只有市價的 2～5 成，成本被壓低，帳面獲利就被撐高。

接續上面的例子算

• 成交價 30,000,000
• 減：取得成本（11,600,000 × 1.02）＝ 11,832,000
  ※ 房地合一適用財政部公告之消費者物價指數，與土增稅適用之物價指數基期、編製方式不同，本例為簡化採同一比率，實務請分別查表。
• 減：仲介服務費、地政士服務報酬、廣告費、清潔搬運費等（有單據）＝ 900,000
  ※ 未能提示費用證明文件者，稽徵機關得依財政部發布之「房地合一課徵所得稅申報作業要點」按成交價額 3% 計算費用，並以 30 萬元為限——單據務必留存。另依所得稅法第 14 條之 4 第 1 項但書，已繳納之土地增值稅不得列為成本費用。
• 減：土地漲價總數額 568,000（避免與土增稅重複課稅）
• 課稅所得 ＝ 16,700,000 元

再看稅率。因繼承取得者，得將被繼承人持有期間合併計算：

第三列最容易被漏掉：依財政部函釋（105/4/11 台財稅字第 10504528290 號令），105 年 1 月 1 日以後繼承取得的房地，若被繼承人是在 103 年 1 月 1 日以前取得，得選擇按舊制課稅；被繼承人在 103/1/2～104/12/31 取得、且被繼承人與繼承人持有期間合計逾 2 年者，同樣有選擇權。純土地選舊制，所得稅是零——這一個勾選格，在本例中就是兩百多萬的差距。要注意兩件事：標的若含房屋，房屋部分的財產交易所得在舊制下仍須併入綜合所得總額課稅；且新舊制一經選定申報，事後不得任意變更，簽約前就要算清楚。

房地合一 2.0 稅率：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%；符合自住要件者（本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿 6 年、交易前 6 年內無出租或供營業、執行業務使用、6 年內未曾適用本項規定），課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分按 10%（所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款；稅率依同法第 14 條之 4 第 3 項）。但繼承後短期內出售，設籍並居住滿 6 年這關幾乎過不了，別把 400 萬免稅額算進預算。

想一次看到土增稅、房地合一、重購退稅三個數字，用賣房稅務總報告；只想單看房地合一，用房地合一試算。

兄弟姊妹共有，還有這幾件事會影響金額

• 自用住宅 10% 稅率（土地稅法第 34 條）：地上要有住宅，且土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、無出租或供營業使用（土地稅法第 9 條），並於出售前一年內未曾供營業使用或出租。「一生一次」限都市 300㎡／非都市 700㎡；「一生一屋」門檻更高（都市 150㎡／非都市 350㎡，且須出售前持有該土地 6 年以上、所有權人或其配偶、未成年子女於出售前在該地設有戶籍並持有該自用住宅連續滿 6 年、出售時無該自用住宅以外之房屋、出售前 5 年內無供營業使用或出租），繼承才兩年通常只能走一生一次。依土地稅法第 34 條之 1，須於土地現值申報書註明自用住宅字樣並檢附戶口名簿影本及建物證明文件；未註明者，得於繳納期間屆滿前向當地稽徵機關補行申請，逾期即不得再申請（由權利人單獨申報移轉現值或無須申報移轉現值之案件，經稽徵機關主動通知者，應於收到通知之次日起 30 日內提出申請）。
• 分割繼承：若在辦繼承登記時就以「協議分割繼承」一次辦妥，仍屬因繼承而移轉，免徵土增稅；但若先登記為公同共有、事後再辦共有物分割，則各人分得價值與其分割前應有部分價值相等者免徵，價值減少的部分要就其減少額課稅（土地稅法施行細則第 42 條參照）。「哥哥拿路邊、弟弟拿後面」的價差就從這裡跑出來。
• 農地：作農業使用之農業用地移轉與自然人，得申請不課徵土增稅（土地稅法第 39 條之 2 第 1 項），須檢附農業用地作農業使用證明書。下次再移轉而依法應課徵土增稅時，以該次不課徵移轉時之公告土地現值為原地價（同條第 4 項），等於再重設一次。
• 公共設施保留地：依都市計畫法指定之公共設施保留地，尚未被徵收前之移轉免徵土增稅（土地稅法第 39 條第 2 項），先確認使用分區。
• 增繳地價稅可抵繳：持有期間內因重新規定地價而增繳之地價稅，得抵繳應納之土增稅，但抵繳總額以不超過該次應納土增稅總額的 5% 為限（土地稅法第 31 條第 3 項）。
• 遺產稅：土地按死亡日公告土地現值計入遺產總額（遺產及贈與稅法第 10 條）。113 年 1 月 1 日以後發生之繼承案件，免稅額 1,333 萬元，另有配偶扣除額 553 萬、直系血親卑親屬每人 56 萬、喪葬費 138 萬（各項金額依財政部公告，適用被繼承人死亡當年度之標準）。上例土地遺產價值 1,160 萬，若無其他大額遺產，多數家庭其實課不到稅，可用遺產稅試算確認。

時程提醒：這幾個期限別踩到

賣掉之後若打算另外買地或買房自住，先用重購退稅試算看看能退回多少。

五個最常見的錯誤

1. 拿被繼承人當年的買價當起算點。契約價金跟土增稅無關，土增稅只看公告土地現值。
2. 用繼承登記那年的公告現值。要用死亡那一年，用錯年度會差一大截。
3. 以為土增稅算完就沒事。土增稅十幾萬、房地合一兩三百萬的情況非常普遍。
4. 把被繼承人的持有年限套進土增稅減徵。土增稅不能併計，房地合一才可以——兩套規則方向相反，最容易混。
5. 單據沒留。仲介服務費、地政士服務報酬、廣告費、清潔搬運費、整地費，都影響房地合一可減除費用，未能提示證明文件只能按成交價額 3%、上限 30 萬認列（已繳納之土地增值稅則不得列為成本費用）。

簽約前先花 30 秒跑一次稅務健檢，把土增稅、房地合一、舊制選擇權、重購退稅一次掃過。價金談定、契約一簽，很多選擇權就關上了。

本文提供稅務資訊與試算工具，不辦理申報事務。移轉現值申報、繼承登記及送件請委任地政士辦理；房地合一與遺產稅申報建議洽詢會計師、記帳士或所轄國稅局。文中法條、稅率、免稅額及扣除額係依現行規定整理，日後如有修正，以主管機關最新公告為準。試算結果僅供參考，物價指數、公告現值及各項扣除額以主管機關公告為準，實際稅額以稽徵機關核定為準。

常見問題

繼承的土地要賣，土增稅的前次移轉現值是被繼承人當年買的價格嗎？

不是。因繼承取得的土地再移轉時，前次移轉現值以繼承開始日（被繼承人死亡當天）該年度的公告土地現值為準，跟被繼承人當年花多少錢買完全無關。土增稅只看公告土地現值，不看買賣契約上的價金。

要用死亡那一年，還是辦繼承登記那一年的公告現值？

用死亡那一年。繼承開始日就是被繼承人死亡當日，即使拖了兩三年才辦繼承登記，前次移轉現值仍然抓死亡那一年度的公告土地現值。公告土地現值每年1月1日公告一次，所以死亡日在幾月都不影響。

繼承後很快賣掉，土增稅大概多少？

通常只有幾萬到十幾萬。因為起算點被墊高到繼承那一年，中間只隔一兩年，漲價總數額很小，多半落在第一級距20%。以200㎡土地、公告現值從58,000漲到62,000元/㎡為例，全筆土增稅約11.4萬元。真正金額大的是房地合一稅。

土增稅的持有年限可以併計被繼承人持有的時間嗎？

不行。土增稅的持有年限自繼承開始日重新起算，不能併計被繼承人的持有期間，所以繼承後短期出售拿不到20年以上減徵20%、30年減徵30%、40年減徵40%的優惠。但房地合一稅的持有期間反而可以併計被繼承人，兩套規則方向相反，最容易搞混。

繼承的土地賣掉，房地合一稅可以選舊制嗎？

依財政部函釋，105年1月1日以後繼承取得的房地，若被繼承人是在103年1月1日以前取得，得選擇按舊制課稅；被繼承人在103/1/2至104/12/31取得且與繼承人持有期間合計逾2年者，同樣有選擇權。純土地選舊制，土地交易所得依所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅。是否適用請於申報前先向所轄國稅局確認。