房子土地放進信託要繳土增稅嗎？信託後賣掉前次移轉現值抓哪一年｜實例試算

先講結論：把房地放進信託，委託人移轉給受託人的那一刻，依土地稅法第28條之3不課徵土地增值稅——但那是「這次不課」，不是「以後都不用課」。信託關係存續中受託人把土地賣掉時，依土地稅法第31條之1第1項，原地價（前次移轉現值）要回到「該土地第一次不課徵土增稅前」，也就是委託人當初取得的那一年。所以「土地放進信託可以少繳土增稅」是誤解；反而是自益信託的委託人在信託期間過世這個特例（第31條之1第3項），才會讓原地價比照繼承墊高。

信託成立時：五種不課徵的態樣

土地稅法第28條之3列了五款信託關係人之間的所有權移轉，符合的不課徵土增稅。它規範的是「關係人之間」，不包含賣給第三人。

要特別留意第三款只涵蓋「自益信託」。他益信託在信託關係消滅時，受託人依信託本旨把土地移轉給委託人以外的歸屬權利人，並不在第28條之3的五款之內，那一次移轉要課土地增值稅，並依土地稅法第5條之2第2項以歸屬權利人為納稅義務人。

房屋部分依契稅條例第14條之1同樣不課徵契稅；持有期間的地價稅依土地稅法第3條之1改以受託人為納稅義務人。但「不課徵」不等於「不用申報」：信託移轉一樣要在訂約日起30日內申報土地移轉現值，核發不課徵證明後地政機關才受理信託登記，這段請委任地政士辦理。

關鍵：信託後賣掉，前次移轉現值抓哪一年

土地稅法第31條之1第1項寫得很白：依第28條之3不課徵土增稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第35條第1項轉為受託人自有土地時，以該土地「第一次不課徵土地增值稅前」之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價（同項但書另就第39條之2第2項、第3項但書情形設有例外）。

白話說：信託那一刻的公告現值不會變成新起跑點。這跟繼承不同——繼承是「免徵」（第28條但書），再移轉以繼承開始時公告土地現值為原地價（第31條第2項），稅基真的重新起算；信託是「不課徵」，稅基原封不動。

信託前或存續中支付的改良土地費用、依法增繳的地價稅，準用第31條減除與抵繳（第31條之1第4項），憑證要留好。

實例試算：宜蘭一筆150㎡住宅區土地

案例設定

• 宜蘭市都市計畫內住宅區土地，面積 150 ㎡（約45.4坪），全部持分
• 陳先生民國 88年3月 買進，當時前次移轉現值 8,000 元/㎡
• 民國 112年6月 成立自益信託（委託人＝受益人＝陳先生），移轉登記給受託人，當期公告土地現值 32,000 元/㎡，申請不課徵
• 民國 115年9月 受託人依信託本旨有償出售第三人，公告土地現值 40,000 元/㎡
• 物價指數（行政院主計總處編製之稅務用臺灣地區消費者物價總指數，此處純屬假設）：自88年起算 138%、自112年起算 106%

算法一：多數人以為的（把信託當新起跑點）

1. 申報移轉現值 A ＝ 40,000 × 150 ＝ 6,000,000
2. 調整後原地價 B ＝ 32,000 × 150 × 106% ＝ 5,088,000
3. 土地漲價總數額 a ＝ 6,000,000 − 5,088,000 ＝ 912,000
4. 漲價倍數 ＝ 912,000 ÷ 5,088,000 ＝ 0.18 → 第1級（20%）
5. 應納稅額 ＝ 912,000 × 20% ＝ 182,400 元

算法二：稽徵機關實際的算法

1. 申報移轉現值 A ＝ 40,000 × 150 ＝ 6,000,000（不變）
2. 調整後原地價 B ＝ 8,000 × 150 × 138% ＝ 1,656,000（原地價回到88年）
3. 土地漲價總數額 a ＝ 6,000,000 − 1,656,000 ＝ 4,344,000
4. 漲價倍數 ＝ 4,344,000 ÷ 1,656,000 ＝ 2.62 → 跳到第3級（40%）
5. 未計減徵的一般速算 a×40% − B×30% ＝ 1,240,800
6. 持有年限自88年3月起算至115年9月＝27年6個月。依土地稅法第33條，持有土地年限超過20年以上者，就超過最低稅率部分減徵20%，第3級速算式改為 a×36% − B×24%（超過30年以上為 a×34% − B×21%、超過40年以上為 a×32% − B×18%）
7. 應納稅額 ＝ 4,344,000 × 36% − 1,656,000 × 24% ＝ 1,563,840 − 397,440 ＝ 1,166,400 元

實際稅額 1,166,400 元，是誤算金額 182,400 元的 6.4 倍，差距 984,000 元。持有年限與原地價採同一個認定基準，一樣自委託人取得該土地之日起算，不會因為登記在受託人名下就重新起算，本例減徵後比未減徵少 74,400 元。想換成自己的地號跑一次，用土增稅試算工具，把「前次移轉現值」填成信託之前、委託人取得時的數字。

特例：自益信託的委託人（受益人）在信託期間過世

同一筆地，改成陳先生民國 114年5月 過世、信託關係未消滅，死亡日當期公告土地現值 38,000 元/㎡，物價指數自114年起算假設 102%。依第31條之1第3項，原地價改以受益人死亡日當期公告土地現值認定：

1. A ＝ 6,000,000；B ＝ 38,000 × 150 × 102% ＝ 5,814,000
2. a ＝ 6,000,000 − 5,814,000 ＝ 186,000；漲價倍數 0.03 → 第1級（20%）
3. 應納稅額 ＝ 186,000 × 20% ＝ 37,200 元

這項規定是民國104年7月1日修正公布、同月3日生效，用意是讓純自益信託不因信託而比直接繼承吃虧，本質是比照繼承，不是操作空間；條文附有但書：委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用之。它也只適用「以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益」，中途變更受益人或部分他益就不在射程內。

他益信託：成立時土增稅不課徵，贈與稅跑不掉

依遺產及贈與稅法第5條之1，信託利益之全部或一部受益人為非委託人者，視為委託人將該權利贈與受益人並課贈與稅，納稅義務人是委託人；自益改他益、追加信託財產致增加他人受益權亦同。

接續上例，若112年6月成立的是他益信託、受益人為兒子且享有全部信託利益：贈與價值依第10條之2以贈與時信託財產時價認定，土地以公告土地現值為準（第10條第3項），即 32,000 × 150 ＝ 4,800,000 元；扣除當年度贈與免稅額 244 萬元（每一贈與人每年一個額度，若該年另有其他贈與需合併計算），課稅贈與淨額 236 萬元、10% 稅率，贈與稅約 236,000 元——委託人移轉給受託人那一刻土增稅不課徵沒錯，這張贈與稅單子當年就要繳。

而且土增稅只是遞延，不是消失：日後信託關係消滅、受託人把土地移轉給兒子（委託人以外之歸屬權利人）時，該次移轉要課土增稅，納稅義務人是兒子（土地稅法第5條之2第2項），原地價一樣依第31條之1第1項回到陳先生88年取得那一年。

另一頭，信託存續中受益人死亡，其未領受的信託利益仍課遺產稅（第3條之2第2項）。信託不會讓不動產從遺產總額消失，可用遺產稅試算抓量級，免稅額目前為 1,333 萬元。

自用住宅10%在信託裡還能用嗎

可以，但有條件。依財政部93年1月27日台財稅字第0920454818號令，自益信託土地之地上房屋仍供委託人本人、配偶或直系親屬作住宅使用且與信託目的不相違背，並符合土地稅法第9條、第34條規定者，受託人持有期間或出售時仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。

套回案例：若地上有自住房屋、設有戶籍、出售前一年內未出租未營業（第34條第2項），且一生一次未用過（都市300㎡、非都市700㎡上限，第34條第1項、第4項），稅額為 4,344,000 × 10% ＝ 434,400 元，本例假設下比一般用地少 732,000 元；要注意自用住宅10%與長期持有減徵不疊加，10% 就是 10%。額度用過者還有一生一屋（都市150㎡、非都市350㎡，另須出售前持有該土地6年以上、設籍並持有該自用住宅連續滿6年、出售前5年內無出租或供營業使用等，第34條第5項）。至於他益信託，財政部115年6月放寬的是地價稅與房屋稅自住要件，不等於土增稅一體適用，請個案向稅捐稽徵機關確認。

別忘了另外一半：房地合一

依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」關於信託財產取得日之規定，自益信託以「委託人取得該信託財產之日」為取得日，他益信託以「訂定信託契約之日」、中途變更受益人者為變更之日。自益信託不會把持有期間打回原點，他益信託會——這一步決定適用 45%（2年以內）、35%（逾2年未逾5年）、20%（逾5年未逾10年）還是 15%（逾10年）；信託所得依所得稅法第3條之4歸屬受益人課稅。另課稅所得＝成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額，被還原的漲價總數額在這邊可以減除。自住房地符合設籍並持有居住連續滿6年、6年內未出租未營業、6年內未曾適用者，課稅所得400萬元以下免納、超過部分10%。賣房稅務總報告把三種稅一次算完，只看所得稅用房地合一試算。

常見錯誤與時程提醒

• 錯誤一：以為信託可以少繳土增稅。第28條之3是「不課徵」，第31條之1第1項明定原地價回到第一次不課徵前。信託換的是登記名義，稅基一動也沒動。
• 錯誤二：把信託當年的公告現值當成前次移轉現值。本文案例差了 98.4 萬元。要抓的是委託人取得那一年。
• 錯誤三：把「不課徵」跟繼承的「免徵」混為一談。繼承依第28條但書免徵、稅基重新起算；農地依第39條之2才是不課徵，原地價認定另有特別規定，三者不能互相套用。
• 錯誤四：他益信託只算土增稅、忘了贈與稅，也忘了後段還有土增稅。成立當年就要按信託財產時價申報贈與稅；信託關係消滅、土地移轉給委託人以外之歸屬權利人時，還有一次土增稅要繳。
• 錯誤五：以為重購退稅照樣能用。土增稅重購退稅（第35條）與房地合一重購退稅（所得稅法第14條之8）都有「同一人」與2年期限要件，信託期間出賣人是受託人，能否接續須先確認；金額用重購退稅試算抓。
• 時程一：申報30日。信託移轉一樣要在訂約日起30日內共同申報土地移轉現值（第49條）；逾期改以受理申報機關收件日當期公告土地現值為準（第30條第1項），跨年度調升就墊高稅基。
• 時程二：繳納30日。收到繳納通知書後30日內繳清（第50條），逾期依土地稅法第53條加徵滯納金，加徵標準依稅捐稽徵法第20條規定；房地合一新制於完成所有權移轉登記日之次日起30日內申報。
• 時程三：公告現值每年1月1日調整。信託成立與出售跨不跨年度會改變 A 值與 B 值，先跑兩組數字再決定簽約時點。

正在評估安養信託或家族傳承信託的家庭，務實的順序是：先把「現在自己賣」與「信託後由受託人賣」的土增稅各跑一次，確認稅基沒變，再回頭談信託真正的價值——資產隔離、指定用途、避免失智後財產被不當處分。那才是信託該解決的問題。

免責聲明：本文與站內試算結果僅供參考，不構成稅務或法律意見；文中金額均為假設條件下的試算，非任何節稅承諾，實際稅額以稽徵機關核定為準。物價指數、公告土地現值與各項免稅額逐年調整。本站提供資訊、試算工具與稅務諮詢；信託契約、信託登記與稅務申報屬地政士、律師、記帳士或會計師之業務，實際辦理請委任持照專業人員。

常見問題

土地放進信託要不要繳土地增值稅？

成立信託、委託人把土地移轉登記給受託人時，依土地稅法第28條之3第1款不課徵土地增值稅；受託人變更、自益信託關係消滅返還、遺囑信託關係消滅、信託行為不成立或被撤銷而回復登記，共五款態樣同樣不課徵。但「不課徵」只是這次不課，不是免掉，也不是不用申報——仍要在訂定契約之日起30日內申報土地移轉現值，取得不課徵證明後才能辦理信託登記。

信託後由受託人賣掉，前次移轉現值要抓哪一年？

依土地稅法第31條之1第1項，以該土地「第一次不課徵土地增值稅前」之原規定地價或最近一次課徵土增稅時核定之申報移轉現值為原地價，也就是回到委託人當初取得那一年，信託當年的公告土地現值不會變成新的起跑點。這跟繼承（土地稅法第28條但書免徵、第31條第2項以繼承開始時公告現值為原地價）完全不同，信託不會讓稅基重新起算。

用信託是不是可以少繳土增稅？

不會。稅基完全不受信託影響。本文案例中，若誤以信託當年公告現值32,000元/㎡為前次移轉現值，算出來是182,400元；依法回到民國88年的8,000元/㎡，土地漲價總數額變成4,344,000元、漲價倍數2.62倍落入第3級40%，持有27年6個月適用滿20年減徵20%後為1,166,400元，兩者相差984,000元。信託真正的價值在資產隔離與指定用途，不在土增稅。

自益信託的委託人在信託期間過世，稅基會不會墊高？

會。依土地稅法第31條之1第3項（民國104年7月1日修正施行），以自有土地交付信託、信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，原地價改以受益人死亡日當期之公告土地現值認定，效果比照繼承。但條文附有但書：委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者不適用；且僅限純自益信託，中途變更受益人或設計成部分他益即不在適用範圍。

信託土地還能用自用住宅10%優惠稅率嗎？

有機會。依財政部93年1月27日台財稅字第0920454818號函，自益信託土地之地上房屋仍供委託人本人、配偶或直系親屬作住宅使用，且與信託目的不相違背並符合土地稅法第9條、第34條規定者，受託人持有期間或出售時仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。面積上限一生一次為都市300㎡、非都市700㎡，一生一屋為都市150㎡、非都市350㎡。實際認定請個案向土地所在地稅捐稽徵機關確認。