公司名下土地賣掉要繳多少稅？法人不適用自用住宅10%，但第33條減徵照用

公司名下的土地賣掉，土地增值稅一樣按 20%／30%／40% 三級累進課徵；自用住宅 10% 優惠（一生一次、一生一屋）法人一律用不到，因為土地稅法第 9 條把自用住宅用地定義為「土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地」，公司沒有戶籍，第一關就過不了。但很多人接著推論「法人什麼優惠都沒有」，這句話是錯的：土地稅法第 33 條第 6 項至第 8 項的長期持有減徵（滿 20 年減徵 20%、滿 30 年減徵 30%、滿 40 年減徵 40%）條文從頭到尾沒有限定自然人，公司持有的老土地照樣減得到。真正讓公司賣地變貴的不是土增稅，而是後面那三層：營利事業房地合一、未分配盈餘加徵 5%、以及盈餘分配給股東的第二層綜所稅。

一、一張表看懂：法人不能用什麼、還能用什麼

這張表是全篇的骨架。把它看完，就不會再高估或低估公司賣地的稅。

二、法人卡在「戶籍」這一關，而且補不回來

土地稅法第 34 條第 1 項規定，出售自用住宅用地按 10% 徵收土增稅；但「自用住宅用地」的定義綁在第 9 條的戶籍要件上。公司是法人，戶籍法上沒有戶籍可設，所以無論那棟房子蓋得多像住家、實際上住了誰，只要所有權人登記為公司，10% 就用不到。

兩個實務上最常見的誤解，順便講清楚：

• 把負責人或員工的戶籍遷進去，公司就能用 10%？不行。第 9 條要求設籍的是「土地所有權人或其配偶、直系親屬」，所有權人是公司，公司沒有配偶與直系親屬，設誰的戶籍都補不起來。
• 反過來也要注意：個人的房子把公司登記進去，可能連自己的 10% 都保不住。第 9 條同時要求「無出租或供營業用」，第 34 條第 2 項另明定該土地於出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用 10% 稅率。住家兼營業登記的房子，實務上會按自用與非自用面積比例分別適用稅率。

三、法人真正還能用的三張牌

1. 長期持有減徵（土地稅法 §33 第 6～8 項）

條文寫的是「持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十」，30 年減徵 30%、40 年減徵 40%。主體是「持有土地年限」，不是「自然人」，公司照樣適用。要注意兩件事：第一，減徵只作用在「超過最低稅率的部分」，所以停在第一級（漲價未達 100%）的案件，減不減徵結果一樣；第二，自用住宅 10% 是單一稅率，本身沒有「超過最低稅率部分」，因此 10% 與長期減徵不會併用。

把減徵套進速算式（a＝土地漲價總數額，B＝按物價指數調整後之原地價）：

持有年限自取得土地所有權之日起算；公司如果是因合併、分割或受讓而取得，年限會從新的取得日重新起算，不能把前手的年資接過來（併購移轉另有土地增值稅記存的特別規定，記存案件的前次移轉現值與年限認定應個案認定）。想先抓量級，可以用 土增稅試算工具把持有年限、原地價與公告現值填進去，會直接跑出有減徵與無減徵的差額。

2. 增繳地價稅抵繳（土地稅法 §31 第 3 項）

持有期間因重新規定地價而增繳的地價稅，移轉時准予抵繳應納土增稅，但總額以應納土增稅的 5% 為限。持有二、三十年的公司老土地，這筆金額依持有年限與歷年增繳地價稅多寡而異，卻幾乎沒人主動提，翻收據前先問一句往往就找得回來。

3. 自營工廠用地重購退稅（土地稅法 §35 第 1 項第 2 款）

第 35 條第 1 項第 1 款是自用住宅用地，法人用不到；但第 2 款「自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者」，主體沒有自然人的限制，公司完全適用。條件是自完成移轉登記之日起 2 年內重購（第 2 項規定先購後售亦準用），且新購地價超過原出售地價扣除已納土增稅後之餘額。值得一提的是，第 3 項「出售前一年內曾供營業使用或出租者不適用」只限制第 1 項第 1 款與第 2 項，並不排除自營工廠用地。製造業搬廠、換地擴產最常踩到這一條，卻常常是事後才想起來。要不要退、能退多少，可以先用 重購退稅試算工具算過再決定買賣順序。

四、實例一：民國 84 年取得的老土地，公司賣掉繳多少？

甲公司（總機構在台灣）84 年 9 月取得宜蘭市都市土地 200 ㎡，115 年 8 月出售，持有 30 年 11 個月。

• 前次移轉現值（84 年）每 ㎡ 8,000 元 → 原地價 1,600,000 元
• 115 年公告土地現值每 ㎡ 60,000 元 → 申報移轉現值 12,000,000 元
• 物價指數（假設查得）145%，無土地改良費用

步驟 1｜調整後原地價 B＝1,600,000 × 145% ＝ 2,320,000 元（土地稅法 §32）

步驟 2｜土地漲價總數額 a＝12,000,000 － 2,320,000 ＝ 9,680,000 元

步驟 3｜判級：9,680,000 ÷ 2,320,000 ≒ 417%，超過 200%，適用第三級

步驟 4｜不減徵：9,680,000×40% － 2,320,000×30% ＝ 3,872,000 － 696,000 ＝ 3,176,000 元

步驟 5｜滿 30 年減徵 30%：9,680,000×34% － 2,320,000×21% ＝ 3,291,200 － 487,200 ＝ 2,804,000 元

光是「法人到底能不能減徵」這一個觀念，本例兩者就相差 372,000 元。順帶對照：同一塊地若由個人持有且全部符合一生一次自用住宅（200㎡ 未超過都市 300㎡），是 9,680,000×10%＝968,000 元——這就是法人用不到 10% 的實際代價。以上金額均為依假設條件之試算，實際數字須以查得之物價指數、公告現值與稽徵機關核定為準。

接下來才是公司獨有的三層

假設實際成交 3,000 萬，帳列土地成本 500 萬，仲介與地政士等移轉費用 90 萬，且假設當年度盈餘未分配、次年度始行分配。

三個關鍵觀念藏在這張表裡。第一，免營所稅不等於免稅——舊制土地交易所得雖免納營所稅，但未分配盈餘是以「依商業會計法處理之本期稅後淨利」為計算起點（所得稅法 §66-9 II），這筆免稅所得照樣進去，不分配就加徵 5%。第二，加徵的 5% 自 107 年度起不能再讓股東扣抵，它是真正的沉沒稅負。第三，股利所得可選擇併入綜合所得總額（可抵減稅額為股利 8.5%、每一申報戶上限 8 萬元）或按 28% 分開計稅，二擇一，須依股東個人稅率逐案試算，本例僅以 28% 示意。另需說明，本表為簡化呈現，股利計稅基礎並未再扣除已加徵之未分配盈餘稅 958,320 元，實務上應先扣除後再計算可分配數，實際稅負會略低於表列。若要把土增稅、所得稅與後續影響一次看完，可用 賣房稅務總報告整份跑一遍。

五、實例二：105 年後取得的房地，營利事業房地合一怎麼算

所得稅法第 24 條之 5 第 2 項第 1 款規定，總機構在境內的營利事業，持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年 20%（沒有個人才有的超過 10 年 15% 那一檔）；同項第 2 款規定，總機構在境外者，2 年以內 45%、超過 2 年 35%。同款另就財政部公告的非自願性因素、自地合建於取得土地 5 年內完銷、參與都更危老重建後第一次移轉等情形，訂有 20% 的適用。

乙公司 113 年 3 月以 3,000 萬購入宜蘭一處廠辦（土地＋建物），116 年 6 月以 4,000 萬出售，持有 3 年 3 個月，移轉費用 120 萬，依土地稅法計算之土地漲價總數額 200 萬（已納土增稅 40 萬）。

• 課稅所得＝4,000萬－3,000萬－120萬－200萬＝680 萬
• 應納稅額＝680萬 × 35%＝238 萬

兩個最容易算錯的地方。其一，土地漲價總數額的減除有上限：第 24 條之 5 第 2 項明定，得減除的是「依土地稅法第 30 條第 1 項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額」。實務上申報移轉現值可以高於公告現值，過去曾有以拉高申報現值放大漲價總數額、用 20～40% 的土增稅換掉 45% 房地合一稅的情形；房地合一 2.0 把減除基準鎖在公告現值後，這條路已經封了。其二，土增稅原則上不得再列成本費用——第 24 條之 5 第 1 項但書寫得很清楚，只有「未自房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分」對應的稅額才能列報，把 40 萬土增稅再扣一次是重複減除。至於交易損失，應先自同年度適用相同稅率之房地交易所得減除，不足者可自不同稅率之交易所得減除，仍有餘額者得自交易年度之次年起 10 年內之房地交易所得減除（§24-5 III）；但它不能拿去沖抵本業營業所得。稅率級距與持有期間切點，可用 房地合一稅試算工具先確認自己站在哪一格。

三層疊起來的量級

同樣的所得，個人是一次課完（45%／35%／20%／15%），公司則是「賣的時候一層、留在公司一層、拿出來又一層」。這不是漏洞也不是懲罰，是兩稅合一改制後的制度設計；上表已先扣除各層已納稅款再計算下一層，但未計法定盈餘公積提列與補充保費，也未反映股東個人邊際稅率差異，僅供量級判斷。

六、最少人算到、卻最貴的一筆：繼承那一刀

個人持有土地，繼承時依土地稅法第 28 條但書免徵土增稅（注意用語，農地移轉與自然人是 §39-2 的不課徵，兩者不同），而且依第 31 條第 2 項，繼承取得之土地再行移轉時，前次移轉現值以繼承開始時的公告土地現值為準——等於原地價被墊高一次，累積數十年的土地漲價總數額歸零重算。

公司持有就沒有這件事。股東過世，移轉的是股權，土地本身沒有移轉，當下確實不課土增稅；但公司帳上那筆土地的前次移轉現值原封不動，未來公司賣地時，幾十年的漲價一次課完，而且照樣用不到 10%。把時間軸拉到兩代，這往往比第一層稅率差異更貴。

股權本身也不是不課稅。遺產及贈與稅法施行細則第 29 條規定，未上市、未上櫃且非興櫃公司股票以繼承（或贈與）日之資產淨值估價；財政部 72 年 5 月 12 日台財稅字第 33328 號函進一步明確，公司資產中的土地與房屋，帳面價值低於公告土地現值或房屋評定標準價格者，應按公告現值、評定標準價格調整（反之帳面價值較高者，仍按帳面價值計算）。換句話說，公司名下不動產的價值最後還是會反映到股票價額裡，只是估價路徑不同。115 年度遺產稅免稅額為 1,333 萬元，實際稅額可先用 遺產稅試算工具抓量級，再決定不動產要放個人名下還是公司名下。

七、常見錯誤

1. 以為法人一點優惠都沒有。第 33 條第 6～8 項長期持有減徵、第 31 條第 3 項增繳地價稅抵繳、第 35 條第 1 項第 2 款自營工廠用地重購退稅，公司都用得到；漏掉就是白白高估稅額。
2. 以為遷戶籍就能救 10%。所有權人是公司，戶籍設誰都無效。
3. 把自用住宅 10% 和長期減徵想成可以疊。10% 是單一稅率，沒有「超過最低稅率部分」，兩者不併用。
4. 把已繳土增稅再列一次費用。所得稅法 §24-5 I 但書已限定範圍，重複減除會被調整補稅，並可能依所得稅法第 110 條處罰。
5. 用個人的 30 日期限去記公司的申報。營利事業房地合一是不併計營利事業所得額、分開計算稅額，於年度營所稅結算申報時合併報繳，不是移轉登記後 30 日內。
6. 以為賣舊制土地免所得稅就結束了。免稅所得照樣列入未分配盈餘。
7. 臨時想把公司名下的地過回股東個人。這本身就是一次移轉，會觸發土增稅、可能的房地合一稅，無償移轉另涉贈與稅，公司低於時價移轉予股東還有所得認定問題。所有安排都應以充分揭露、依法申報為前提，事前試算比事後補救便宜得多。

八、時程提醒

公司賣地的決策點幾乎都在簽約前：持有年限差幾個月就跨過 20／30／40 年門檻、重購要先買還是先賣、盈餘今年分配還是留在公司，這些一旦簽了約就很難回頭。建議在議價階段就把數字攤開，需要正式申報時再委任地政士辦理登記與稅務申報。

本文為稅務資訊整理與試算說明，非法律或稅務意見，亦不承接稅捐申報業務。所有試算僅供參考，實際稅額以稽徵機關核定為準；個案事實不同結果即不同，正式申報請委任地政士、記帳士或會計師等具名持照專業人員辦理。

常見問題

公司名下的房子，把負責人或員工的戶籍遷進去，可以用自用住宅10%的土增稅嗎？

不行。土地稅法第9條要求設籍的是「土地所有權人或其配偶、直系親屬」，所有權人登記為公司時，公司本身沒有戶籍，也沒有配偶與直系親屬，設誰的戶籍都無法補足要件。一生一次（都市300㎡／非都市700㎡）與一生一屋（都市150㎡／非都市350㎡）的10%優惠，對法人是全面不適用。

法人持有滿20年、30年的土地，長期持有減徵需要另外申請嗎？

土地稅法第33條第5至7項的減徵是依持有土地年限計算，申報土地移轉現值時由稽徵機關按取得所有權之日起算的年限核定，主體不限自然人。要留意的是持有年限的認定：因合併、分割或受讓取得者，年限自新的取得日重新起算。申報書內容應據實填載，實務上多委任地政士辦理。

公司賣的是民國105年前取得的土地，還要繳房地合一稅嗎？

不用。104年12月31日以前取得的土地屬舊制，土地交易所得依所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅。但土地增值稅照繳，而且該筆免稅所得仍會列入未分配盈餘（所得稅法第66條之9是以商業會計法處理之本期稅後淨利為計算起點），未分配就加徵5%，分配給股東還有股利所得稅。

總機構在境外的公司賣台灣的土地，稅率是多少？

依所得稅法第24條之5第2項，總機構在中華民國境外之營利事業，持有2年以內稅率45%、超過2年35%，沒有20%那一檔，也沒有自住優惠與重購退稅。在境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人辦理申報納稅。

營利事業的房地合一稅是不是也要在移轉登記後30天內申報？

不是。30日內申報是個人的規定。營利事業的房地合一所得是「分開計算稅額、合併報繳」，於年度營利事業所得稅結算申報時（次年5月1日至5月31日）一併辦理。另外未分配盈餘申報是所得年度的次一年度5月，時點又晚一年，兩者不要搞混。

把公司名下的土地過戶回股東個人，是不是就能省掉股東那一層稅？

過戶本身就是一次土地移轉，會觸發土地增值稅，若屬105年後取得的房地還有房地合一稅；無償移轉另涉贈與稅，公司以顯著低於時價移轉予股東也有所得認定與稽徵機關調整的問題。是否移轉、用什麼方式、在哪個年度做，都應以充分揭露、依法申報為前提，並在簽約前完成完整試算。