繼承的房子幾年可以賣?賣掉要繳多少稅?房地合一稅一次看懂

先講結論:繼承的房子在完成繼承登記後,法律上沒有規定要放幾年才能賣,隨時都可以出售。真正影響你口袋的,是賣掉時要繳的「房地合一稅」怎麼算——好消息是,依所得稅法房地合一2.0的規定,繼承取得的房地,持有期間可以把被繼承人(例如過世的父母)的持有期間一併計入,所以就算你繼承後一年內就賣,通常也不會落入45%的重稅級距。但成本怎麼認定、由誰出面賣,仍然藏著幾個不可逆的坑,這篇一次講清楚。

賣繼承的房子,適用哪個稅率?

依房地合一2.0規定,個人出售房地的稅率按持有期間分級:持有未滿2年課45%、滿2年未滿5年課35%、滿5年未滿10年課20%、超過10年課15%。

關鍵在於:繼承取得的房地,計算持有期間時可以併計被繼承人的持有期間。舉例來說,爸爸持有老家25年後過世,你繼承半年後出售,持有期間是「25年半」而不是「半年」,適用的是15%,不是45%。這一條規定,往往是繼承後賣房稅額高低的最大分水嶺。

示範試算:併計與不併計,差多少?

以下為示範試算,全部使用假設數字,僅供理解稅制邏輯,實際稅額以稽徵機關核定為準。假設:出售總價1,500萬元、可認列成本550萬元、相關費用45萬元、土地漲價總數額100萬元(依規定可自課稅所得減除),課稅所得為1,500萬-550萬-45萬-100萬=805萬元。

同一間房子、同一個售價,兩種認定方式的示範稅額相差200萬元以上。申報時務必備妥被繼承人的取得資料,由具名專業人員協助正確主張併計。

成本認定的坑:不是市價,是「評定現值+公告現值」

很多子女以為「爸媽當年花800萬買的,成本就是800萬」,這是繼承房地最常見的誤會。依規定,繼承取得房地日後出售時,成本是以「繼承時的房屋評定現值加公告土地現值」認定,而不是被繼承人當年的買價,也不是市價。

評定現值與公告現值通常明顯低於市價,這代表帳面上的「獲利」會被放大。例如市價1,500萬的房子,繼承時評定現值加公告現值可能只有550萬,即使你用1,500萬「平轉」賣掉、實際上沒賺到錢,稅法上仍認定你有數百萬元的所得。這就是為什麼繼承後賣房,賣之前一定要先試算,而不是簽約後才發現稅單嚇人。另外,依土地稅法繳納的土地增值稅,其漲價總數額可自課稅所得中減除,土增稅本身也有一般20/30/40%與自用住宅10%等不同稅率,可先用免費工具 zengzhisui.com 做示範試算。

自住優惠:符合條件,400萬以內免稅

依房地合一2.0規定,若個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住連續滿6年,且期間無出租、供營業或執行業務使用,出售時課稅所得400萬元以內免納,超過部分按10%課稅。繼承取得同樣可以併計被繼承人符合條件的期間,但設籍與實際居住等要件須逐項檢視,建議在出售前先確認,而不是申報時才發現差一項。

海外繼承人注意:非居住者沒有優惠,誰出面賣差很多

如果繼承人已移民或長年旅居海外,在稅法上屬於「非中華民國境內居住之個人」,出售房地時適用持有未滿2年45%、滿2年以上一律35%的稅率(此處持有期間同樣可併計被繼承人),而且沒有自住400萬免稅額與10%優惠稅率,也不能適用重購退稅。

這代表:同一間房子,由設籍在台、符合自住條件的兄弟姊妹繼承後出售,與由海外的手足繼承後出售,稅負結果可能天差地遠。因此在辦理遺產分割協議、決定不動產由誰繼承時,就應該把「未來誰可能出售、各繼承人的稅籍身分」一併納入考量,並以其他遺產或找補方式維持公平——這是合法的事前安排,一旦登記完成再出售,結果就很難回頭。

繼承後到出售,別忘了這些期限

• 遺產稅申報:依遺產及贈與稅法,應於死亡日起6個月內申報(可申請延長3個月),免稅額為1,333萬元;繳清或核定免稅後才能辦理後續移轉。
• 繼承登記:依土地法第73條,應自繼承開始起6個月內聲請,逾期有罰鍰;沒有完成繼承登記,房子就不能過戶出售。
• 房地合一稅申報:出售後應於規定期限內辦理申報,持有期間、成本與自住要件的主張都在這一步定案。

上述流程中,土地登記由地政士、稅務申報由記帳士/會計師等具名專業人員辦理,留白擔任統籌協調,協助家人把時間軸與文件一次排好。

常見問題

繼承的房子幾年可以賣?一定要放6年嗎?

沒有法定的最短持有年限,完成繼承登記後隨時可以賣。「放6年」是指自住優惠(設籍+持有並居住滿6年)的門檻,而非能不能賣的限制。由於繼承可併計被繼承人的持有期間與符合條件的自住期間,實際適用稅率請逐案確認,實際稅額以稽徵機關核定為準。

繼承的房子賣掉要繳多少稅?

主要是房地合一稅與土地增值稅。房地合一稅依併計後的持有期間適用45%/35%/20%/15%,成本以繼承時房屋評定現值加公告土地現值認定;土增稅另按漲價總數額課徵,並可自房地合一課稅所得中減除。建議出售前先做示範試算,再決定價格與時點。

人在國外,繼承台灣的房子賣掉稅會比較高嗎?

通常會。非居住者出售適用45%或35%稅率,且無自住400萬免稅額、10%優惠稅率與重購退稅。若家中有海外與在台的繼承人,建議在遺產分割協議階段就把不動產由誰繼承、未來由誰出售納入整體規劃。