房地合一稅要扣的土地漲價總數額怎麼算？去哪裡查？含實例試算與法條

先給你可以直接填的答案：房地合一申報書上要扣的「土地漲價總數額」，不是你繳的土地增值稅稅額，而是計算土增稅時的稅基——公式是「申報土地移轉現值 −（前次移轉現值或原規定地價 × 臺灣地區消費者物價總指數 ÷ 100）− 土地改良費用等」。最快的查法：翻出這次交易的土地增值稅繳款書，上面就有一欄白紙黑字寫著「土地漲價總數額」，把那個數字抄進去即可。若同一次交易有好幾筆地號，要把各筆地號的土地漲價總數額加總再填。

下面把它是什麼、怎麼算、去哪裡查、跟已繳的土增稅到底重不重複，一次講清楚，並附上完整的數字範例讓你對照自己的案子。

一句話：土地漲價總數額是「土增稅的課稅基礎」，不是「土增稅的稅額」

這是九成填錯的人踩到的第一個坑。土地增值稅的計算是兩段式的：先算出「土地漲價總數額」，再乘上 20%／30%／40%（自用住宅是 10%）的稅率，得出真正要繳的稅。房地合一稅要扣掉的是前面那個大數字，不是後面那個小數字。兩者的差距約 2.5 到 5 倍，適用自用住宅 10% 時甚至差到 10 倍；而且這種填錯只會往對你不利的方向偏——把稅額當成漲價總數額填，等於少扣了一大塊，白白多繳房地合一稅。

為什麼可以扣？會不會重複課稅？

土地那一段漲價，國家已經用土地增值稅課過一次了。如果房地合一再把同一段漲價算進所得課一次，就是重複課稅。所以所得稅法第14條之4第3項明定：個人房屋土地交易所得，要減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後，餘額才是課稅所得。請特別留意這句法條文字裡的「依公告土地現值計算」——它是後面那道天花板的關鍵。房地合一的課稅範圍與自住優惠，則分別規定在所得稅法第4條之4與第4條之5。

反過來說，正因為漲價那一段已經用「扣除稅基」的方式排掉了，已繳納的土地增值稅就不能再列為成本或費用（所得稅法第14條之4第1項但書），否則才是真的扣兩次。你只能二選一，而法律替你選好了：扣稅基、不扣稅金。

但要有心理準備：公告土地現值通常遠低於實際成交價，所以被排除的只有「公告現值反映的那一段漲價」，實價與公告現值之間的價差，仍然要繳房地合一稅。這也是為什麼很多人算完會覺得「怎麼扣了還是這麼多」。

公式拆解：土地漲價總數額怎麼算

依土地稅法第31條第1項（平均地權條例第38條同旨）：

• 土地漲價總數額 ＝ 申報土地移轉現值 － 調整後原地價 － 土地改良相關費用
• 調整後原地價 ＝ 原規定地價或前次移轉現值 ×（臺灣地區消費者物價總指數 ÷ 100）
• 可扣除的改良相關費用包含：改良土地費用、已繳納之工程受益費、土地重劃負擔總費用，以及因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地之公告現值總額。

所以你只需要三個數字：申報移轉現值（通常＝訂約當期每平方公尺公告土地現值 × 移轉面積）、前次移轉現值（上一手移轉時的公告現值；從未移轉過的用原規定地價）、物價指數（以前次移轉年月為基期 100）。三個湊齊，數字就出來了。懶得手算的，把面積與現值丟進 土增稅試算工具，中間步驟就會顯示土地漲價總數額，可以直接複製到申報書上。

實例：一步一步算給你看

假設一戶宜蘭市透天，土地持分 100 平方公尺，110 年 11 月買進、115 年 3 月賣出（持有 4 年 4 個月）。

步驟一：算土地漲價總數額

• 115 年公告土地現值每平方公尺 62,000 元 → 申報移轉現值 ＝ 62,000 × 100 ＝ 620 萬元
• 前次移轉現值（110 年）每平方公尺 48,000 元 → 480 萬元
• 物價指數假設 112% → 調整後原地價 ＝ 480 萬 × 1.12 ＝ 537.6 萬元
• 無土地改良費用
• 土地漲價總數額 ＝ 620 萬 － 537.6 萬 ＝ 82.4 萬元　← 這就是要填進房地合一申報書的數字

步驟二：算土地增值稅（拿來對照用）

漲價倍數 ＝ 82.4 萬 ÷ 537.6 萬 ≒ 0.15 倍，未達 1 倍，全額適用最低稅率 20%。土增稅 ＝ 82.4 萬 × 20% ＝ 16.48 萬元。看到沒有？82.4 萬和 16.48 萬是完全不同的兩個數字，本例填錯就差 5 倍。

步驟三：算房地合一課稅所得

• 成交總價 2,200 萬
• 取得成本 1,500 萬（買價 1,470 萬 ＋ 契稅、規費、地政士服務費等取得相關費用 30 萬）
• 移轉費用 95 萬（出售仲介費 88 萬 ＋ 廣告、清潔、搬遷 7 萬）
• 房地交易所得 ＝ 2,200 － 1,500 － 95 ＝ 605 萬
• 減除土地漲價總數額 82.4 萬 → 課稅所得 522.6 萬

步驟四：套稅率

持有 4 年 4 個月，適用房地合一 2.0「超過 2 年未逾 5 年」的 35%。應納稅額 ＝ 522.6 萬 × 35% ＝ 182.91 萬元。

如果漏扣土地漲價總數額，會變成 605 萬 × 35% ＝ 211.75 萬。以本例而言，同一個欄位填對與填錯，差距就是 28.84 萬元（本例為假設數字，個案結果依實際地價資料而不同）。想把土增稅、房地合一、重購退稅串在一起看整體現金流，可以用 賣房稅務總報告 一次跑完；只想單獨驗算房地合一的，用 房地合一試算 即可。

最少人講清楚的地雷：「以公告現值計算之數額為限」

房地合一 2.0（110 年 7 月 1 日施行）在所得稅法第14條之4第1項及第3項設下一道天花板：可以減除的土地漲價總數額，以「依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額」為限，超過部分不得減除；不過超過部分所繳納的土地增值稅，可以改列為成本費用扣除。

請注意這道上限的算法：是把申報移轉現值換成當年度公告土地現值之後，照原公式再跑一次——一樣要減掉「按物價指數調整後的原地價」與土地改良費用，而不是拿公告現值直接減未調整的前次移轉現值。很多人在這裡把上限算大，結果多扣的部分被剔除補稅。

為什麼會有這條？因為申報土地移轉現值是可以申報高於公告現值的（土地稅法第30條第2項）。有人以為把移轉現值申報得很高，就能灌大土地漲價總數額、壓低房地合一稅——這道天花板就是堵這個洞。

沿用上面的例子，如果改成以土地實際價款 900 萬申報移轉現值：

• 土地漲價總數額 ＝ 900 萬 － 537.6 萬 ＝ 362.4 萬（倍數 0.67，仍適用 20%），土增稅 ＝ 362.4 萬 × 20% ＝ 72.48 萬
• 但房地合一可減除上限 ＝ 依公告現值計算之漲價總數額 ＝ 620 萬 － 537.6 萬 ＝ 82.4 萬
• 只能扣 82.4 萬；超過的 280 萬不得減除，該部分對應的土增稅 280 萬 × 20% ＝ 56 萬改列成本費用
• 課稅所得 ＝ 605 － 56 － 82.4 ＝ 466.6 萬，房地合一稅 ＝ 466.6 萬 × 35% ＝ 163.31 萬

兩案總稅負比一比：按公告現值申報是 16.48 ＋ 182.91 ＝ 199.39 萬；以 900 萬申報是 72.48 ＋ 163.31 ＝ 235.79 萬，反而多付約 36.4 萬。所以把移轉現值往上申報，多數情況並不划算，決定前務必兩案都跑一次數字再說。

另外一個讓人安心的觀察：正常按公告現值申報時，這道上限算出來的數字就等於你實際的土地漲價總數額本身（若還有土地改良費用可扣，實際數字只會更低），根本不可能超過。換句話說，只有「曾把申報移轉現值報得高於公告現值」的案子才會撞到天花板，一般自用型交易不必自己嚇自己。

去哪裡查？由快到慢的六個管道

提醒一點：向國稅局申報房地合一時，通常要檢附土地增值稅繳款書影本作為佐證，數字要和申報書上填的一致，不要自己另外算一個版本上去；若申報移轉現值曾高於公告現值，繳款書上的漲價總數額還要再依上限調整後才能填。

稅率速查：土增稅與房地合一對照

土增稅級距與長期持有減徵見土地稅法第33條，自用住宅 10% 見第34條（一生一屋要件在第34條第5項）；房地合一稅率與土地漲價總數額之減除見所得稅法第14條之4，自住優惠見第4條之5。想快速確認自己屬於哪一格，可以先跑 30 秒稅務健檢。

幾種特殊情況怎麼處理

繼承取得的房地

繼承移轉免徵土地增值稅（土地稅法第28條但書），所以下次賣出時的「前次移轉現值」，是繼承當時的公告土地現值（土地稅法第31條第2項），而不是被繼承人幾十年前的原地價。這通常會讓土地漲價總數額變得很小，房地合一可扣的金額也跟著縮水，別誤以為可以把長輩持有期間的漲價一起拿來扣。順帶一提，遺產稅免稅額目前為 1,333 萬元（遺產及贈與稅法第18條，金額會隨物價指數調整，請以財政部最新公告為準），申報期限是被繼承人死亡之日起 6 個月內（同法第23條），可先用 遺產稅試算 抓個範圍。

適用自用住宅 10% 的案子

10% 優惠稅率只是讓「土增稅稅額」變少，土地漲價總數額本身不會改變。房地合一申報書上仍然填同一個漲價總數額，不用打折。

一次賣好幾筆地號

每一筆地號各自計算漲價總數額，申報房地合一時要加總。這是共有土地、畸零地一併出售時最容易漏掉的地方。

減除後會不會變成負數

土地漲價總數額只能把課稅所得減到零為止，不能拿它去製造或擴大虧損。房地交易本身就是虧損的年度，也不能再用漲價總數額把虧損放大。

五個最常見的填寫錯誤

1. 把土增稅稅額當成土地漲價總數額——最常見，直接少扣好幾倍，多繳的是自己的錢。
2. 扣了漲價總數額，又把土增稅列成費用——所得稅法第14條之4第1項但書明文不許（僅超過上限部分對應之土增稅例外），被查核到會補稅。
3. 拿土地的實際成交價當漲價總數額——公式跑的是公告現值體系，不是實價。
4. 多筆地號只填一筆——記得加總。
5. 算錯「以公告現值計算之數額為限」的天花板——上限要用公告現值重跑一次公式（含物價指數調整），不是公告現值直接減前次移轉現值；曾以高於公告現值申報移轉現值的案子，務必回頭檢查。

時程提醒：三個 30 日與兩個年限

• 土增稅申報：訂立契約之日起 30 日內申報移轉現值（土地稅法第49條）。
• 土增稅繳納：收到繳納通知書之日起 30 日內繳清（土地稅法第50條），逾期會加徵滯納金。
• 房地合一申報：房地完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報（所得稅法第14條之5），不論賺賠、有沒有稅、適不適用免稅都要申報，這點最多人漏。
• 土增稅重購退稅：限自用住宅用地（或自營工廠用地、自耕農地）等法定情形，出售與重購時間相隔 2 年內，且新購土地地價須超過原出售地價扣除土增稅後之餘額（土地稅法第35條）；重購土地 5 年內不得移轉或改作其他用途（第37條），否則追繳。
• 房地合一重購退稅：同樣是 2 年內重購自住房地（所得稅法第14條之8），重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉。能退多少，可用 重購退稅試算 先確認。

最後一句實話：這個欄位本身不難，難的是三個原始數字要湊齊。把土地增值稅繳款書找出來是最省事的做法；找不到、或想在簽約前就先知道會被課多少，就把面積、公告現值、前次移轉現值丟進 土增稅試算 或 賣房稅務總報告，中間步驟會把土地漲價總數額算給你，直接複製到申報書即可。

免責聲明：本文與本站試算結果僅供參考與稅務規劃討論之用，個案事實、地價資料與函釋見解均可能影響結果，實際稅額以稽徵機關核定為準。本站提供資訊、試算工具與稅務諮詢，不提供申報服務；實際申報與登記事宜，請委任地政士辦理，或洽當地地方稅稽徵機關與國稅局確認。

常見問題

房地合一申報書的「土地漲價總數額」到底要填哪個數字？

填土地增值稅繳款書上那一欄「土地漲價總數額」的金額，不是繳款書上的「應納稅額」。它是土增稅的稅基（依土地稅法第31條算出），通常會比實際繳的土增稅大 3 到 5 倍。若同一次交易涉及多筆地號，要把各筆的土地漲價總數額加總後填入。

已經繳過土地增值稅了，房地合一還要課一次，算不算重複課稅？

不算。所得稅法第14條之4第3項規定，房地交易所得要先減除依土地稅法第30條第1項公告土地現值計算的土地漲價總數額，把已經課過土增稅的那段漲價排除掉。也因為排除方式是扣稅基，所以同法第14條之4第1項但書規定，已繳納的土地增值稅原則上不得再列為成本或費用，避免扣兩次。

什麼是「以公告現值計算之數額為限」？我會受影響嗎？

房地合一 2.0 自 110 年 7 月 1 日起規定，可減除的土地漲價總數額，以「交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值」的餘額為限，超過部分不得減除，但超過部分所繳的土增稅可改列費用。只有在申報移轉現值高於公告現值時才可能超過上限；一般按公告現值申報的案件，因原地價還會被物價指數調高，算出來一定低於上限，不會受影響。

找不到土地增值稅繳款書，還可以去哪裡查土地漲價總數額？

可以向土地所在地的地方稅稽徵機關（各縣市稅捐稽徵處或地方稅務局）申請核定資料或納稅證明，本人辦理或出具委任書皆可。也可以自己湊三個數字回推：當年度公告土地現值（各縣市地價查詢系統或地政事務所）、前次移轉現值（土地登記謄本所有權部、地籍異動索引）、臺灣地區消費者物價總指數（財政部與各地方稅務局公告之指數表），再用本站土增稅試算工具算出來。

賣屋後的申報期限是多久？重購退稅有什麼時間限制？

土增稅要在訂約日起 30 日內申報移轉現值（土地稅法第49條），收到繳納通知書起 30 日內繳清（第50條）。房地合一要在完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報（所得稅法第14條之5），不論賺賠或適用免稅都要申報。重購退稅方面，土增稅與房地合一都是出售與重購相隔 2 年內，且重購標的 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳。