土地被徵收要繳土增稅嗎？抵價地領回後再賣的稅基怎麼算（2026）
土地被政府徵收，土地增值稅免徵，依據是土地稅法第39條第1項，補償費不會被扣走土增稅。但若你選擇的是「領回抵價地」，將來把抵價地賣掉時，前次移轉現值不是回到你當年買地那筆金額，而是重設為實際領回抵價地時的地價（土地稅法第39條之1第2項），而且領回後第一次移轉還可減徵40%。這兩題的答案方向剛好相反，是宜蘭近年道路、鐵路與都市計畫相關徵收案中最多地主誤判的一段。
一、徵收為什麼免徵土增稅：土地稅法第39條在講什麼
土增稅的本質是對「土地漲價利益」課稅，而徵收是非自願移轉，地主不是自己想賣。立法上因此把幾種情形直接排除在課稅之外：
- 土地稅法第39條第1項：被徵收之土地，免徵其土地增值稅。一般徵收（含土地徵收條例第8條的殘餘地一併徵收）直接適用本項；區段徵收則規定在同法第39條之1，該條第1項以「依前條第一項規定」轉引，結論同樣是免徵，但條號要引對。
- 同條第2項：依都市計畫法指定之公共設施保留地，尚未被徵收前之移轉（也就是私人間買賣、贈與），免徵土地增值稅。但書規定：經變更為非公共設施保留地後再移轉時，要以該土地第一次免徵土增稅前的原規定地價或前次移轉現值為原地價計算。
- 同條第3項：依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需用土地人者（即協議價購），準用第1項免徵規定。
- 同條第4項：經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，土地增值稅減徵40%。
請注意第2項與第3項是兩件完全不同的事。前者處理的是「我手上有公設保留地，賣給別人要不要繳稅」；後者處理的是「政府要來徵收，但先跟我談價購」。很多地主把兩者混為一談，結果在協議價購階段沒有向需用土地人索取相關證明文件，以致無法適用第3項免徵，該次移轉仍須依一般規定課徵土增稅。
四種情形一次看懂
| 情形 | 主要法源 | 土地增值稅 | 房地合一稅 | 對未來稅基的影響 |
|---|---|---|---|---|
| 一般徵收，領取現金補償 | 土地稅法§39 I | 免徵 | 免納（所得稅法§4-5 I 3） | 土地已移轉出去，無後續 |
| 徵收前先行協議價購 | 土地稅法§39 III 準用第1項 | 免徵 | 免納（所得稅法§4-5 I 3） | 同上 |
| 區段徵收，領取現金地價補償 | 土地稅法§39-1 I（轉引§39 I） | 免徵 | 免納（所得稅法§4-5 I 3） | 同上 |
| 區段徵收，申請發給抵價地 | 土地稅法§39-1 II | 免徵 | 免納（所得稅法§4-5 I 3，以抵價地補償地價仍屬被徵收） | 領回後第一次移轉，原地價重設為實際領回抵價地之地價，並減徵40% |
| 公共設施保留地徵收前移轉 | 土地稅法§39 II | 免徵 | 免納（所得稅法§4-5 I 4） | 但書：變更為非公設保留地後再移轉，原地價回推至第一次免徵前 |
二、抵價地是怎麼算出來的
只有區段徵收才有抵價地，一般徵收沒有。依土地徵收條例第39條、第40條，區段徵收的地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之土地折算抵付；不願領現金者，必須在徵收公告期間內檢具權利證明文件提出申請。同條例第39條第2項規定，抵價地總面積以徵收總面積50%為原則，因情況特殊經上級主管機關核准者得調整，但不得少於40%；同條第3項另定曾經農地重劃者，該重劃地區部分以45%為原則（另可參平均地權條例第54條）。
個別地主領回多少面積，公式很單純：
領回抵價地面積 ＝ 應領地價補償總額 ÷ 主管機關核定之抵價地單位地價
把這兩者相乘回去，就會發現一件關鍵事實：「實際領回抵價地之地價」在數學上等於你原本應領的現金補償地價總額。而區段徵收的地價補償是按徵收當期市價查估的（土地徵收條例第30條，第39條第1項並明定區段徵收依第30條補償地價），這代表稅法直接把你的原地價，一次墊高到徵收當時的市價水準。徵收前那幾十年的漲幅，等於永久不課土增稅。
三、逐步試算：宜蘭區段徵收領回抵價地，六年後出售
假設陳小姐民國85年取得宜蘭縣某地1,000㎡，當時公告現值每㎡2,000元（前次移轉現值200萬）。112年該範圍辦理區段徵收，她申請發給抵價地，118年決定出售。
| 步驟 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| ① 112年應領地價補償總額 | 1,000㎡ × 每㎡12,000元（查估補償地價） | 1,200萬 |
| ② 核定抵價地單位地價 | 每㎡25,000元 | — |
| ③ 領回抵價地面積 | 12,000,000 ÷ 25,000 | 480㎡（領回比率48%） |
| ④ 實際領回抵價地之地價＝新的前次移轉現值 | 480㎡ × 25,000 | 1,200萬 |
| ⑤ 118年出售，當期公告現值每㎡30,000元 | 480㎡ × 30,000 | 申報移轉現值 1,440萬 |
| ⑥ 物價指數調整後原地價 B（假設指數108%） | 1,200萬 × 1.08 | 1,296萬 |
| ⑦ 漲價總數額 a | 1,440萬 − 1,296萬 | 144萬 |
| ⑧ 級距判定 | 144 ÷ 1,296 ≈ 0.11 倍，未達1倍 | 第一級 20% |
| ⑨ 土增稅 | 144萬 × 20% | 28.8萬 |
| ⑩ 減徵40%（§39-1 II 準用§39 IV） | 28.8萬 × 60% | 應納 17.28萬 |
物價指數調整的依據是土地稅法第32條；漲價總數額的計算與改良土地費用、工程受益費之扣除見同法第31條第1項。上表指數為示範假設值，實際請以移轉當期行政院主計總處編製之消費者物價總指數（稅務用）、亦即稅捐稽徵機關公告之指數表為準。你可以把④的1,200萬當成 B 值、⑤的1,440萬當成申報移轉現值，直接丟進土增稅線上試算驗算級距與速算式。
如果稅基沒有重設，會差多少
| 比較項目 | 依§39-1 II 重設（實際適用） | 假設仍用85年原地價（對照組） |
|---|---|---|
| 調整後原地價 B | 1,296萬 | 310萬（200萬×假設指數155%） |
| 漲價總數額 a | 144萬 | 1,130萬 |
| 漲價倍數 | 0.11 倍（第一級） | 約3.65 倍（第三級） |
| 速算 | 144×20%＝28.8萬 | 1,130×40% − 310×30%＝359萬 |
| 長期持有／減徵 | 減徵40%＝−11.52萬 | 持有33年滿30年減徵30%＝−39.9萬 |
| 應納土增稅 | 17.28萬 | 319.1萬 |
對照組是為了呈現規則效果而設的擬制情境，計算上假設85年那筆200萬原地價「全額承接」到領回的480㎡抵價地上（現行法並不容許這樣算）。兩欄差距約301.8萬，這是法律效果本身的差異，不是可以爭取、選擇或操作出來的節稅金額，本站也不會、不能為任何人保留或創造這個差額。它真正說明的是：為什麼「前次移轉現值填錯一格」在徵收案裡的代價會這麼大。三級累進的速算式是 a×20%、a×30%−B×10%、a×40%−B×30%；長期持有減徵是就超過最低稅率部分，滿20年減20%、滿30年減30%、滿40年減40%（土地稅法§33）。
兩個容易被忽略的細節
- 長期持有年限從領回日重新起算。原地價既已重設為領回抵價地時的地價，持有年限實務上即與該重設後的原地價年月一致，也就是從領回登記日起算（本例112年），118年出售只持有6年，不適用長期持有減徵。上表對照組的33年是假設情境。
- 自用住宅稅率有面積上限。若抵價地上已建自住房屋，一生一次都市土地上限300㎡、非都市700㎡；一生一屋都市150㎡、非都市350㎡。本例假設抵價地屬都市土地，480㎡已超過一生一次的300㎡，超出部分仍按一般稅率；若為非都市土地（上限700㎡），480㎡則未超過，結論相反，務必先確認土地使用分區。另外，10%優惠稅率與減徵40%能否併用涉及函釋見解，請先分別試算並向所在地稅捐稽徵機關查明。
四、最容易誤判的一題：抵價地重設、公設保留地回溯
這是全篇最關鍵的對照。兩者都寫在同一部法裡，方向卻完全相反：
| 區段徵收抵價地 | 公共設施保留地 | |
|---|---|---|
| 免稅時點 | 徵收當時免徵 | 被徵收前的移轉免徵 |
| 法源 | 土地稅法§39-1 II | 土地稅法§39 II |
| 日後再移轉的原地價 | 重設為實際領回抵價地之地價 | 回溯至第一次免徵土增稅前的原地價 |
| 對地主的實質效果 | 徵收前漲幅永久不課 | 免徵期間的漲幅日後一併課回 |
| 是否另有減徵 | 第一次移轉減徵40% | 無 |
換句話說，公設保留地的免徵比較像「遞延」，抵價地才是真正的「免掉」。如果你手上同時有公設保留地與抵價地，兩塊地的處分順序與時點會導出完全不同的結果，建議把兩筆分別跑一次賣房稅務總報告，一次看到土增稅、房地合一與可能的退稅全貌，再決定先動哪一塊。
五、房地合一、重購退稅、遺產稅：徵收線上的另外三顆地雷
房地合一沒有跟著免。所得稅法第4條之5第1項第3款明定「被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物」免納房地合一稅，第4款則是尚未被徵收前移轉之公共設施保留地。但這兩款講的都是「被徵收那一次」——你日後出售抵價地，並不在免稅範圍內，該課還是要課。房地合一2.0稅率為持有2年內45%、逾2未逾5年35%、逾5未逾10年20%、逾10年15%；自住有400萬免稅額、超過部分10%，但須設籍並持有居住滿6年、6年內未出租或供營業使用、且6年內未用過。抵價地的持有期間究竟從「原被徵收土地取得日」還是「領回登記日」起算，會直接改變稅率級距，這屬國稅局個案認定事項，建議在簽約前以書面查明，並先用房地合一試算把兩種起算日各跑一次，看差距有多大再做決定。
重購退稅在徵收案裡多半用不上。土地稅法第35條的重購退稅，是把「已經繳出去的土增稅」退回來。徵收既然免徵，本來就沒有稅可退。真正會用到的，是你拿補償費另行購屋、將來換屋那一次；那時可用重購退稅試算檢查兩年期限與地價餘額條件。
徵收期間發生繼承，稅上會轉彎。若地主在補償費發放前過世，補償費請求權要列入遺產；若已領回抵價地才過世，則按公告現值計入遺產。遺產稅免稅額為1,333萬，可用遺產稅試算先抓總額。要特別提醒：繼承取得土地免徵土增稅（土地稅法§28但書，用語是「免徵」，與§39-2農地的「不課徵」不同），繼承人日後出售時，前次移轉現值改依土地稅法第31條第2項以繼承開始時的公告土地現值計算。至於§39-1的減徵40%能否由繼承人接續適用，屬個案認定，務必先向稅捐處確認，並把當年領回抵價地的地價資料完整保存下來。
六、常見錯誤與時程提醒
- 以為抵價地可以事後再申請。依土地徵收條例第40條，申請發給抵價地必須在徵收公告期間內提出。公告期間為30日（同條例第18條），逾期一律發給現金補償，這條線過了就回不去，是整個流程最硬的死線。
- 把協議價購當成一般買賣申報。協議價購要適用土地稅法§39第3項免徵，必須取得需用土地人出具的相關證明文件。價格若高於公告土地現值，能否仍免徵請在簽約前先向稅捐處問清楚，不要先簽了再說。
- 出售抵價地時沒有核對「原地價」欄位。稅捐機關系統通常已註記領回時地價，但仍請自行比對是否為④的金額而非徵收前的舊值，並留存區段徵收領回抵價地的地價證明與登記資料。
- 誤以為減徵40%可以用第二次。重設原地價與減徵40%都只適用「領回抵價地後第一次移轉」。第二次移轉，前次移轉現值就是第一次移轉時的申報現值，也沒有減徵。
- 忘記對補償價格提出異議的時限。對徵收公告事項或補償價額有異議，應於公告期間內以書面向該管主管機關提出；屬補償價額爭議者，主管機關應提請地價評議委員會復議並書面通知結果，仍不服者再依法提起行政救濟（土地徵收條例第22條）。補償地價的高低會直接決定你未來抵價地的原地價，這一步不只是錢的問題，也是稅基的問題。
- 補償費發放時程。徵收補償費原則上應於公告期滿後15日內發給（土地徵收條例第20條）。若你打算用補償費重購不動產，時間軸要提早排，別讓重購的兩年期限被行政流程吃掉。
本站提供資訊整理與線上試算服務，不涉及申報行為；土地增值稅、房地合一稅的申報與登記事務，請委任地政士或會計師辦理，區段徵收抵價地的原地價認定爭議，建議事前向所在地稅捐稽徵機關或國稅局書面查明。
試算僅供參考，實際稅額以稽徵機關核定為準。
常見問題
土地被政府徵收，補償費要繳土地增值稅嗎？
不用。土地稅法第39條第1項明定被徵收之土地免徵土地增值稅，一般徵收、區段徵收都適用；徵收前的協議價購依同條第3項準用免徵。所得稅方面，所得稅法第4條之5第1項第3款也把「被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物」列為免納房地合一稅，等於補償費不會被這兩種稅扣走。實際案件仍請向稅捐稽徵機關確認並檢附需用土地人證明。
領回抵價地以後再賣，前次移轉現值算徵收前還是領回時？
算領回時。依土地稅法第39條之1第2項，區段徵收以抵價地補償地價者免徵土增稅，但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人「實際領回抵價地之地價」為原地價計算漲價總數額。由於抵價地地價等於原本應領的市價補償總額，等於稅基被一次墊高，徵收前數十年的漲幅不再課土增稅。
領回抵價地後第一次出售真的可以減徵40%嗎？
可以。土地稅法第39條之1第2項後段準用同法第39條第4項的重劃減徵規定，領回抵價地後第一次移轉，土地增值稅減徵40%。但這個優惠只有第一次移轉能用，第二次移轉時前次移轉現值改以第一次移轉的申報現值計算，也沒有減徵。若同時想適用自用住宅10%稅率，能否併用屬個案認定，請先向稅捐處查明。
抵價地和公共設施保留地的稅基處理有什麼不同？
方向剛好相反。抵價地是「重設」——原地價換成領回時的地價，徵收前漲幅永久免課；公設保留地是「回溯」——依土地稅法第39條第2項但書，變更為非公設保留地後再移轉時，要以第一次免徵土增稅前的原規定地價或前次移轉現值為原地價，等於把免徵期間的漲幅一併課回。前者是真的免掉，後者比較像遞延。
申請發給抵價地有時間限制嗎？
有，而且沒有補救空間。依土地徵收條例第40條，不願領取現金補償者必須在徵收公告期間內檢具權利證明文件提出申請，公告期間為30日；逾期一律發給現金補償。抵價地總面積以徵收總面積50%為原則，經核准得調整但不得少於40%（同條例第44條）。對補償價額有意見，也要在公告期間內以書面提出異議。