設定地上權要繳土增稅嗎？地上權房子買賣沒有土增稅的完整解析
先給結論：把土地設定地上權給別人，不會產生土地增值稅。土增稅的課徵要件是「土地所有權移轉」，設定地上權只是在謄本的他項權利部多一筆登記，所有權人還是你。同樣道理，地上權宅（使用權宅）轉手也沒有土增稅，因為屋主從頭到尾就沒有土地所有權可以移轉。但這兩種情況都各自換來另一種稅：收權利金要課所得稅，賣地上權宅要課房地合一稅。
為什麼設定地上權不課土增稅？看謄本的哪一部
土地稅法第28條：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」觸發點是所有權移轉，不是「謄本上多了一筆登記」。
地上權依民法第832條，是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權；捷運聯合開發、共構大樓常見的區分地上權，規定在民法第841條之1。兩者的登記位置都在謄本的他項權利部，和抵押權、不動產役權、農育權同一區；所有權部沒有異動，就沒有申報移轉現值的行為，也就沒有土增稅。土地本來就免徵契稅（契稅條例第2條但書），所以也不會有契稅。
唯一的例外：典權
他項權利中，只有典權的設定會課到土增稅。土地稅法第5條第1項第3款規定，土地設定典權者，納稅義務人為出典人；第29條規定設定典權時出典人應預繳土增稅，出典人回贖時原繳稅款無息退還，典權人另按契稅條例第3條繳4%典權契稅。典權和地上權常被混為一談，稅上剛好相反。
| 行為 | 土地增值稅 | 換來的稅 |
|---|---|---|
| 設定地上權、不動產役權、農育權 | 不課稅（非課稅範圍，無所有權移轉） | 權利金、地租屬租賃所得 |
| 設定抵押權 | 不課稅（非課稅範圍） | 無 |
| 設定典權 | 出典人預繳，回贖時無息退還 | 典權人契稅4% |
| 買賣移轉 | 課徵，納稅義務人為原所有權人 | 房地合一稅 |
| 繼承移轉 | 免徵（土地稅法§28但書） | 遺產稅 |
| 農地移轉與自然人並作農業使用 | 不課徵（§39-2第1項） | 須附農業用地作農業使用證明 |
這裡有三個層次要分清楚：「免徵」（繼承）與「不課徵」（作農業使用之農地）在土地稅法是兩個不同的法定用語，申請文件與後續列管方式都不一樣；而設定地上權、抵押權則是根本不在土增稅的課稅範圍內，屬於「非課稅」，和前兩種法定優惠又是不同層次的事。
情境一：農地設定地上權給光電、電信業者，權利金怎麼課
宜蘭的農地地主最常遇到的，就是太陽能光電或基地台業者上門談設定地上權。假設王先生在員山有一筆農地3,000平方公尺，簽20年地上權，一次領權利金300萬元，另按年收地租15萬元：
- 土地增值稅＝0元：沒有所有權移轉，不需申報移轉現值，不會有土增稅稅單。
- 租賃收入 ＝ 3,000,000 ＋ 150,000 ＝ 3,150,000元（所得稅法第14條第1項第5類：租賃所得及權利金所得）
- 減除必要費用：土地出租主要可減除該土地當年度已納地價稅。要注意的是，農業用地若仍屬課徵田賦範圍（田賦現行停徵），當年度並沒有地價稅可以減除；本例假設該範圍設定地上權、非供農業使用後已改按地價稅計課，當年度已納12,000元 → 所得額 3,138,000元
- 給付時先扣繳10% ＝ 315,000元（各類所得扣繳率標準第2條）
- 二代健保補充保險費：扣費義務人給付「租金收入」單次達2萬元以上者應扣取（現行費率2.11%）。權利金是否併入「租金收入」計算，實務上請以健保署個案認定為準；本例若315萬元全數計入，約為66,465元
- 次年5月併入綜合所得結算：假設落在30%級距，該筆所得的邊際稅負約 3,138,000×30% ≒ 941,400元（概算，實際按累進稅率計算），扣掉已扣繳的315,000元，結算時約再補62.6萬元
土增稅0元、所得稅將近94萬元——這就是「一稅換一稅」。權利金一次給付或分年給付會落在不同課稅年度、適用不同累進級距，這是簽約時可以談的契約條件，但實際收付情形必須與申報內容一致。
對照組：同一塊地直接賣掉，土增稅是多少
假設移轉時公告土地現值每平方公尺2,000元、前次移轉現值每平方公尺700元、物價指數調整率118%：
- A ＝ 2,000×3,000 ＝ 6,000,000元；B ＝ 700×1.18×3,000 ＝ 2,478,000元
- 漲價總數額 a ＝ 6,000,000 − 2,478,000 ＝ 3,522,000元；倍數 ＝ a÷B ≒ 1.42，屬1倍以上未達2倍，適用第二級30%
- 土地增值稅 ＝ a×30% − B×10% ＝ 1,056,600 − 247,800 ＝ 808,800元
- 若持有土地年限超過30年以上，依土地稅法第33條就超過最低稅率部分減徵30%，速算式為 a×27% − B×7% ＝ 777,480元
想換成自己的公告現值、面積與持有年限跑一次，可用土地增值稅免費試算。
農地地主真正該算的：§39-2的「不課徵」會不會飛掉
上面試算出來的約80.9萬元只是「一般用地」的算法。作農業使用之農業用地移轉與自然人時，依土地稅法第39條之2第1項得申請不課徵土地增值稅，也就是0元；前提是移轉當時該地確實作農業使用，並取得農業用地作農業使用證明書。設定地上權、鋪上光電模組後，該範圍是否仍被認定為作農業使用，會直接影響日後移轉能不能申請不課徵，也可能使原本課徵田賦的部分改按地價稅計課。簽約前該問的不是「設地上權要不要繳土增稅」（不用），而是「20年後移轉時，這筆以本例假設數字試算約80萬元的不課徵利益還在不在」——這筆帳在簽約當下完全看不到。實際金額因公告現值、面積、持有年限逐案而異，須個別試算。
情境二：地上權宅、使用權宅賣掉，為什麼沒有土增稅
市面上有兩種型態：地上權住宅是建商取得土地地上權後興建，房屋辦理建物所有權第一次登記，買方拿到「建物所有權＋地上權持分」；使用權住宅則不辦建物所有權登記，買方取得的是使用權（債權性質）。共同點是土地所有權自始不屬於你，所以無論增值多少，轉手都不會有土增稅，也用不到自用住宅10%（一生一次都市300／非都市700平方公尺；一生一屋都市150／非都市350平方公尺）那一整套——那是土地所有權人的優惠。
| 項目 | 一般所有權住宅 | 地上權／使用權住宅 |
|---|---|---|
| 土地所有權 | 有持分 | 無 |
| 賣出時土地增值稅 | 賣方繳，可能適用自用10% | 無 |
| 地價稅 | 土地所有權人繳 | 法定納稅義務人仍是土地所有權人；地上權人按年繳地租，部分契約另約定由地上權人負擔地價稅 |
| 房屋稅、買賣契稅 | 房屋所有權人繳房屋稅；買方另課契稅6% | 有建物所有權者（地上權住宅）同樣課房屋稅、買方同樣課契稅6%；使用權住宅未辦建物所有權登記，該等稅負由建物所有權人負擔並反映在價金或費用中 |
| 房地合一稅 | 依持有期間課 | 依持有期間課（所得稅法§4-4第2項視同房地交易） |
| 可否減除土地漲價總數額 | 可 | 不可 |
| 重購退稅 | 符合要件可退還已納土增稅 | 無已納土增稅可退 |
沒有土增稅，總稅負未必差很多
李小姐2019年以1,200萬元買進一戶地上權宅，2026年以1,500萬元售出，仲介費等必要費用60萬元，持有約7年，適用房地合一2.0「逾5年未逾10年」的20%：
- 課稅所得 ＝ 15,000,000 − 12,000,000 − 600,000 ＝ 2,400,000元
- 可減除之土地漲價總數額 ＝ 0元（沒有土地所有權移轉，沒申報過移轉現值，也沒繳過土增稅）
- 房地合一稅 ＝ 2,400,000 × 20% ＝ 480,000元
同樣數字換成一般所有權住宅，若該案土地漲價總數額為80萬元且可以減除，房地合一 ＝ 1,600,000×20% ＝ 320,000元，再加上土增稅假設20萬元，合計52萬元。48萬對52萬，差距其實不大——沒有土增稅，那一段土地漲價的扣除額也一起消失了。兩種稅要放在一起看，可用房地合一稅試算與賣房稅務總報告列在同一張表比較。（此處的80萬元是本例假設的土地漲價總數額，與前一段農地試算的808,800元土增稅是不同數字，勿混用。）
自住優惠（本人、配偶或未成年子女設籍並持有居住連續滿6年、6年內未出租或供營業使用、6年內未曾適用，免稅額400萬元、超過部分課10%）方面，所得稅法第4條之4第2項已將以設定地上權方式之房屋使用權視同房屋、土地交易，稅率結構與一般房地相同；至於未以設定地上權方式、純屬債權性質的使用權個案是否落入該項範圍，認定可能不同。個案能否符合自住要件，售前建議先向所在地稽徵機關確認。
還有一格容易踩空：土地稅法第35條的重購退稅，退的是「已納土地增值稅」。賣地上權宅從沒繳過土增稅，沒有稅可退；反過來賣掉一般自用住宅後改買地上權宅，新購標的沒有土地所有權，也難以符合「重購自用住宅用地」的要件，換屋前可先用重購退稅試算確認。
存續期間與繼承時要記得的事
設定地上權後，地價稅的納稅義務人依土地稅法第3條第1項第1款仍是土地所有權人（該條只把典權人、承領人、耕作權人列為例外），契約約定由地上權人負擔是有效的民事約定，但稅單仍開給地主。繼承方面，土地本身仍是遺產，繼承移轉依土地稅法第28條但書免徵土增稅，繼承後再移轉時前次移轉現值以繼承開始時的公告土地現值計算（第31條第2項）；地上權宅持有人過世時，該地上權或房屋使用權也要計入遺產總額。遺產稅免稅額1,333萬元，可先用遺產稅試算抓個大概。
常見錯誤與時程提醒
- 看到謄本多一筆登記就以為要繳土增稅。先看登記在「所有權部」還是「他項權利部」，只有所有權部異動才可能觸發土增稅。
- 把權利金當成賣地價金，以為不用報所得稅。業者依法扣繳並申報扣繳憑單，結算申報時務必據實併入。
- 以為地上權宅完全免稅。沒有土增稅，但房地合一照課，而且少了土地漲價總數額這一項扣除；房屋稅、地租也照樣要繳。
- 農地地主只算眼前的權利金。要一併評估對日後§39-2不課徵與田賦、地價稅認定的影響。
- 設定登記逾期。依土地法第73條第2項，權利變更應於一個月內申請登記，逾期每逾一個月得處應納登記費一倍罰鍰，最高20倍。
- 稅單與申報逾期。稅款逾期會加徵滯納金（現行每逾3日按滯納數額加徵1%，最高10%），逾30日移送強制執行；房地合一不論有無應納稅額都要申報，地上權型態的30日起算日認定與一般房地不同，申報前先向稽徵機關確認。
本站提供的是資訊整理與試算工具；土地登記與稅務申報屬地政士、記帳士、會計師的法定業務，實際辦理請委任地政士辦理，並請具名專業人員檢視契約中的稅費負擔條款。試算僅供參考，實際稅額以稽徵機關核定為準。
常見問題
我把農地設定地上權給光電業者，地政事務所會開土增稅單給我嗎？
不會。地上權設定登記在謄本的他項權利部，土地所有權人沒有變動，不生土地稅法第28條「土地所有權移轉」的課稅事實，也不需申報移轉現值。但業者給付的權利金與地租屬所得稅法第14條第1項第5類的租賃所得，給付時會先扣繳10%並開立扣繳憑單，次年5月結算申報要據實併入綜合所得總額。
地上權宅、使用權宅賣掉真的完全不用繳土增稅嗎？
是，因為屋主自始沒有土地所有權可以移轉。但所得稅法第4條之4第2項已將以設定地上權方式之房屋使用權視同房屋、土地交易，房地合一稅照課（2年內45%、逾2未逾5年35%、逾5未逾10年20%、逾10年15%）。而且沒有土地所有權移轉，就沒有土地漲價總數額可以從課稅所得中減除，實際稅負未必比一般所有權住宅輕。
設定地上權後，地價稅還是我這個地主要繳嗎？
是。土地稅法第3條第1項第1款規定地價稅納稅義務人為土地所有權人，該條的例外只列典權人、承領人與耕作權人，地上權人不在其中。契約約定由地上權人負擔地價稅屬有效的民事約定，但稅單仍會開給地主，逾期的滯納金責任也在地主，收不到錢時仍要先自行繳納。
地上權和典權在土增稅上差在哪裡？
差很多。地上權設定不課土地增值稅、也沒有契稅；典權設定則依土地稅法第5條第1項第3款以出典人為納稅義務人，第29條規定出典人應預繳土地增值稅，日後出典人回贖時原繳稅款無息退還，典權人另按契稅條例第3條繳納4%典權契稅。兩者都是用益物權，稅的處理卻剛好相反。
買地上權宅可以用自用住宅土增稅10%或重購退稅嗎？
不行。自用住宅10%（一生一次都市300平方公尺、非都市700平方公尺；一生一屋都市150平方公尺、非都市350平方公尺）與土地稅法第35條的重購退稅，都是針對自用住宅「用地」，也就是土地所有權人的優惠。地上權宅沒有土地所有權，賣出時沒有已納土增稅可退；賣掉一般自用住宅後改買地上權宅，也難以符合重購自用住宅用地的要件，換屋規劃前建議先確認。