賣房子要繳哪些稅?2026賣房稅費總整理

賣房子時,賣方主要負擔兩種稅:土地增值稅與房地合一所得稅;買方則負擔契稅、印花稅與登記規費。至於仲介服務費、地政士服務費,屬於交易成本而非稅捐,常被混在一起談,先分清楚才不會抓錯預算。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。

賣房稅費總整理:誰付什麼、怎麼算、什麼時候繳

賣方的第一筆:土地增值稅只課「土地」

土地增值稅課的是土地公告現值的漲價,不是成交價,也和房屋無關。公式為:A=公告土地現值×面積;B=前次移轉現值×(移轉時消費者物價指數÷前次消費者物價指數)×面積;漲價總數額a=A−B,再以a÷B得出倍數,決定適用級距。

一般用地為三級累進,持有未滿20年者為a×20%、a×30%−B×10%、a×40%−B×30%;持有滿20年以上另有長期持有減徵,超過最低稅率20%的部分,依持有超過20年、30年、40年分別減徵20%、30%、40%。若符合自用住宅條件,一生一次可按10%課徵(需設籍、出售前1年未出租或供營業使用、地上有房屋,都市土地300平方公尺、非都市700平方公尺為限);一生一屋則需設籍並持有連續滿6年、前5年未出租或營業,面積限都市150平方公尺、非都市350平方公尺。個案是否符合,以稽徵機關認定為準。

賣方的第二筆:房地合一所得稅看持有年限

房地合一2.0依持有期間課徵:持有未滿2年45%、2年以上未滿5年35%、5年以上未滿10年20%、超過10年15%;非居住者為45%與35%兩級。自住(本人或配偶、未成年子女設籍且持有並居住連續滿6年)可免稅400萬元,超過部分按10%。特別注意:土地增值稅的漲價總數額,可自房地交易所得中減除,避免同一筆漲價被重複課稅。

示範試算:賣一間房子的全部稅(假設數字)

以下為示範試算,所有數字均為假設,僅供理解結構之用。

假設王先生出售一戶公寓,持有12年,成交價1,500萬元,土地持分30平方公尺。

• 土地增值稅:公告土地現值60,000元/平方公尺,A=60,000×30=1,800,000元;前次移轉現值30,000元/平方公尺,物價指數調整率115%,B=30,000×1.15×30=1,035,000元。漲價總數額a=1,800,000−1,035,000=765,000元,倍數=765,000÷1,035,000≈0.74,未達1倍,適用第一級20%,稅額=765,000×20%=153,000元。
• 房地合一所得稅:取得成本1,000萬元,可減除費用(仲介服務費、地政士服務費、契稅等)50萬元,再減除漲價總數額765,000元,課稅所得=1,500萬−1,000萬−50萬−76.5萬=373.5萬元;持有超過10年適用15%,稅額=3,735,000×15%=560,250元。
• 賣方稅負合計:153,000+560,250=713,250元。
• 買方稅費:房屋契價假設80萬元,契稅=800,000×6%=48,000元;印花稅=(800,000+1,800,000)×0.1%=2,600元;登記規費約(800,000+1,800,000)×0.1%=2,600元,另加書狀費每張80元。

若王先生符合自用住宅一生一次要件,土地增值稅改按10%計為76,500元,可減除的漲價總數額不變,整體稅負會明顯下降。要快速比對兩種情形,可使用土地增值稅線上試算工具與房地合一稅試算工具。

三個容易被忽略的細節

• 賣舊買新可能退稅:2年內出售自用住宅並重購自用住宅,依土地稅法§35可申請退還已繳土地增值稅,但退稅後5年內不得改作他用、出租或再移轉。可先用重購退稅資格試算初步評估。
• 公告現值每年1月1日調整:年底與年初簽約,土地增值稅結果可能不同,簽約時點值得一併規劃。
• 繼承取得的房子:繼承移轉本身不課土地增值稅,但日後出售仍會課徵;若涉及遺產稅,可搭配遺產稅試算工具與稅務健檢一起看。

土地登記與土地增值稅申報由地政士辦理、稅務申報由記帳士或會計師等具名專業人員辦理,建議簽約前先取得完整試算。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。

常見問題

Q1:賣房子的仲介費可以抵稅嗎?

仲介服務費不是稅,但在計算房地合一所得稅時,屬於可減除的必要費用之一,需檢附合法憑證。能否認列以稽徵機關認定為準。

Q2:土地增值稅和房地合一稅會不會重複課到?

不會完全重複。房地合一所得稅在計算課稅所得時,可減除當次核定的土地漲價總數額,等於把已被土地增值稅課過的土地漲價部分排除。

Q3:賣房子的稅是簽約後多久要繳?

土地增值稅在訂立契約之日起30日內申報移轉現值,收到稅單後30日內繳納;房地合一所得稅則在所有權移轉登記日次日起30日內申報。契稅由買方於訂約之日起30日內申報。逾期可能產生滯納金或罰鍰,實際期限與金額以主管稽徵機關核定為準。