賣房前要準備的文件清單：權狀、謄本、稅單

決定要賣房子，很多人第一步是找房仲、上網看行情，卻常在簽約前後才發現：權狀找不到、稅單沒留、當初買房的契約不知道放哪。文件不齊，輕則多跑幾趟，重則影響土增稅能不能用自用住宅稅率、房地合一能不能扣成本。這篇整理賣房前要準備的文件清單，分成「身分」「產權」「稅務」「成本」「其他」五類，每一項都說明用途。

一、身分文件

• 身分證：所有權人本人。房子登記在多人名下的，每一位都要。
• 印鑑章與印鑑證明：辦理所有權移轉登記時，賣方通常需要印鑑證明，到戶政事務所申請。有效期間與份數，依地政士告知準備。
• 戶口名簿或戶籍資料：要申請自用住宅用地稅率時，用來證明本人、配偶或直系親屬在這間房子設籍。

二、產權文件

• 土地所有權狀、建物所有權狀：移轉登記時要繳回。遺失的話要先申請補發，需要公告期間，越早處理越好。
• 土地與建物登記謄本：可以到任一地政事務所或線上申請。謄本能看到面積、權利範圍、前次移轉現值、有沒有抵押權或其他限制登記。
• 使用執照影本、平面圖（有的話）：買方常會問，也方便確認有無增建。

權狀上的權利範圍和謄本上的前次移轉現值，是試算土增稅的關鍵數字。怎麼看見公寓、華廈、大樓的土地持分怎麼看與前次移轉現值是什麼。

三、稅務文件

• 最近一期地價稅繳款書與收據：上面有地段、地號與持分，找地號最快。也證明該年度已繳清。
• 最近一期房屋稅繳款書與收據：買賣雙方通常要按交屋日分算當年度稅額。
• 自用住宅地價稅核准資料（如果有）：表示這間房子曾被認定為自用住宅，可作為參考，但土增稅的自用住宅稅率仍要在申報時另外申請。
• 欠稅確認：土增稅、地價稅、房屋稅有欠繳的，會影響移轉。不確定時可向稅捐稽徵機關查詢。

四、成本與取得資料（房地合一要用）

民國 105 年以後取得的房地，出售時通常要申報房地合一稅，成本可以扣除，但要有憑證：

• 當初買進的買賣契約：證明取得成本與取得日期。
• 仲介費、代書費、契稅等取得時的費用收據
• 裝修、改良的發票或收據：屬於可以增加房屋價值或效能的支出，有憑證才比較容易被認列。
• 繼承或贈與取得的相關文件：例如遺產稅或贈與稅的核定通知、繼承登記資料，會影響成本與持有期間的認定。

土增稅的漲價總數額可以從房地合一的所得中減除，所以土增稅單也要留好。兩種稅的關係見土增稅房地合一差別。

五、其他常用資料

• 貸款資料：還有房貸的，要向銀行確認清償金額，成交後辦理清償與塗銷抵押權。
• 管理費繳費紀錄、管委會規約（公寓大樓）：買方常會要求。
• 租約（如果有出租）：也會影響自用住宅稅率的判斷，要先誠實告知地政士。

文件準備好之後，先估一下稅

有了地號、權利範圍、前次移轉現值與年月，就可以用土增稅神器免費試算先抓數字。手邊只有門牌的話，登入會員後可以用門牌點選查詢：透天通常可以直接算，公寓、華廈、大樓部分可以對出持分算出，每個會員免費 3 次；也可以在官方 LINE 查詢。算出來的是試算，以稽徵機關核定為準。

正式辦理時，買賣契約簽訂後 30 日內要申報土地移轉現值，申請自用住宅稅率也在這個時候提出，相關流程見自用住宅用地申請土增稅怎麼辦與土增稅申報期限。土地登記與申報請由地政士等持照專業人員辦理。

一頁檢查表

常見問題

賣房子要準備哪些文件？

可分五類：身分（身分證、印鑑章與印鑑證明、戶籍資料）、產權（土地與建物權狀、登記謄本）、稅務（地價稅單、房屋稅單與收據）、成本（原買賣契約、費用與裝修憑證）、其他（貸款、管理費、租約資料）。

權狀遺失了還能賣嗎？

可以，但要先向地政事務所申請補發，補發需要公告一段時間。建議一決定要賣就先找權狀，找不到就提早處理。

房子是爸媽的，我可以幫忙準備嗎？

謄本、稅單可以協助調閱整理，但簽約、印鑑證明、移轉登記仍需所有權人本人或依法授權的代理人辦理。