前次移轉現值是什麼？去哪裡查
算土地增值稅時，一定會碰到「前次移轉現值」這個詞。它決定了稅基的起點：數字越低，漲價總數額越大，稅也越多。很多人看到謄本上的這一欄卻不知道它是什麼、為什麼和當初買價差那麼多。這篇用白話說清楚前次移轉現值是什麼、在哪裡查得到，以及繼承、贈與、夫妻移轉這些特殊情形要怎麼看。
前次移轉現值是什麼
簡單說，就是你上一次取得這塊土地時，向政府申報（或被核定）的土地移轉現值，以每平方公尺多少元表示。它通常等於當年的公告土地現值，而不是你實際付的買價。
土增稅的公式是：
- A＝這次移轉的公告土地現值 × 面積
- B＝前次移轉現值 × 物價指數調整 × 面積
- 漲價總數額 a＝A − B，再依 a÷B 的倍數套 20%、30%、40% 三級稅率；符合自用住宅用地的話是 10%
所以前次移轉現值就是「起點」，物價指數調整是把當年的錢換算成今天的錢，避免通膨也被課稅。
如果從來沒移轉過：原規定地價
有些土地從政府第一次規定地價以後就沒換過主人，這時候沒有「前次移轉現值」，改用原規定地價當起點。謄本上這一欄的名稱通常就是「前次移轉現值或原規定地價」。
去哪裡查
1. 土地登記謄本的所有權部
最直接的來源。所有權部每一位所有權人都有自己的一欄「前次移轉現值或原規定地價」，旁邊會寫年月。每位共有人的數字可能不同，例如兄弟中有人是繼承、有人是後來買的。謄本可以到地政事務所臨櫃或線上申請，所有權人本人申請的第一類謄本資料最完整。
2. 稅捐稽徵機關查調
遇到分割、合併、重劃、多次部分移轉，謄本看不清楚時，可以向土地所在地的地方稅務局或稅捐稽徵處申請查調或試算，以他們的資料為準。
3. 土增稅神器地號或門牌查詢
在土增稅神器網站登入會員後，可以用地號查詢自動帶入公告現值與每位所有權人的前次移轉現值；不知道地號的，用門牌點選查詢：透天通常可以直接算，公寓、華廈、大樓部分可以對出持分算出，每個會員免費 3 次。官方 LINE 也能查。資料來自內政部地政協作平台。
更多查詢管道的細節，可參考前次移轉現值怎麼查？歷次移轉現值查詢指南與公告現值查詢＋前次移轉現值完整教學。
特殊情形：起點會「重設」或「往前追」
| 取得方式 | 前次移轉現值通常怎麼認定 |
|---|---|
| 一般買賣 | 買進那次申報的移轉現值 |
| 繼承 | 繼承不課土增稅，之後出售時以繼承開始時的公告現值為起點 |
| 贈與（非配偶） | 受贈時申報的移轉現值，受贈當時已繳過土增稅 |
| 配偶相互贈與、申請不課徵 | 不是免稅，是遞延；之後再移轉時，往前追到配偶當初取得的那一次 |
| 信託 | 移轉給受託人不課徵，日後出售時通常回到信託前的取得那次 |
繼承的部分見繼承土地出售土增稅怎麼算；配偶贈與見夫妻贈與土地不課徵土增稅，之後賣掉要補繳多少。這些情形最容易抓錯起點，建議試算後再向稽徵機關或地政士確認。
為什麼前次移轉現值跟買價差很多
因為台灣土地移轉申報多半以公告土地現值為準，而公告現值通常低於市價。舉例來說，你 15 年前用 800 萬買一間房子，當年土地部分申報的前次移轉現值可能只對應幾百萬的公告現值。土增稅只看公告現值的漲幅，跟買價、賣價無關；買賣價差產生的獲利，是由房地合一稅處理。
一個小例子
假設數字：一筆都市土地持分面積 50㎡，前次移轉現值每㎡ 40,000 元，物價指數調整倍數假設 1.20，當期公告現值每㎡ 70,000 元。
- A＝70,000×50＝350 萬元
- B＝40,000×1.20×50＝240 萬元
- a＝110 萬元；倍數約 0.46，適用第一級 20%，一般用地稅額 22 萬元；自用住宅 10% 則是 11 萬元
如果把前次移轉現值誤抓成每㎡ 30,000 元，B 會變成 180 萬，a 變成 170 萬，倍數也跳到 0.94，稅額就差了 12 萬。起點抓對，比什麼都重要。以上為試算，以稽徵機關核定為準。
常見問題
前次移轉現值去哪裡查？
最直接的來源是土地登記謄本所有權部的「前次移轉現值或原規定地價」欄位，每位所有權人各有一欄、旁邊有年月。遇到分割、合併、重劃或多次部分移轉而謄本看不清楚時，可向土地所在地的地方稅務局或稅捐稽徵處申請查調，以他們的資料為準。
謄本上的前次移轉年月，是登記日還是訂約日？
謄本所有權部會記載登記原因發生日期與登記日期，計算物價指數調整與持有年限時，實務上依稽徵機關認定的移轉時點為準。差幾個月有時會影響持有是否滿 20 年，接近門檻時建議向稽徵機關確認。
同一塊地我分兩次買進，前次移轉現值怎麼算？
每次取得的持分各有自己的前次移轉現值與年月，分別計算再加總。謄本上通常會分列。