夫妻贈與土地不課徵土增稅，之後賣掉要補繳多少？兩段式實例試算

先講結論：夫妻互相贈與土地申請「不課徵土地增值稅」，不是免稅，是把稅遞延。將來這筆土地賣給第三人時，原地價會回到「第一次夫妻贈與之前」的前次移轉現值，中間被跳過的那一段漲價會全部併回來一次課徵（土地稅法第28條之2）。所以地政士說「稅還在」是對的，而且因為土地漲價總數額變大，漲價倍數可能從第1級20%被推到第2級30%、甚至第3級40%——但同時，持有年限也是從原始取得日起算，長期持有減徵會補回一部分。

「不課徵」到底是什麼意思

台灣的土增稅有四種完全不同的待遇，很多人混在一起講，所以才會誤會。

差別的關鍵在「原地價會不會重新起算」。繼承是免徵，接手的人以繼承時的公告現值當新的起跑點，被繼承人生前那段漲價就此歸零；夫妻贈與申請不課徵則相反，土地稅法第28條之2但書寫得很白：再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額。白話說，就是「當作這次贈與沒發生過」。

附註：農地雖然也叫「不課徵」，但它的原地價認定走的是土地稅法第39條之2第4項的特別規定（以該法89年1月6日修正施行日當期之公告土地現值為原地價），機制與夫妻贈與回溯到「第一次贈與前」並不相同，涉及農地請務必個案核算，不要直接套用本文的夫妻贈與算法。

同一筆地跑兩次：金額差多少

案例設定

• 宜蘭市都市計畫內住宅區土地一筆，面積 200 ㎡（約60.5坪），全部持分
• 先生民國 94年10月 買進，當時前次移轉現值 12,000 元/㎡
• 民國 110年8月 贈與配偶，當時公告現值 30,000 元/㎡，申請不課徵
• 民國 115年7月 由太太賣給第三人，公告現值 45,000 元/㎡
• 物價指數（由財政部逐年公告之臺灣地區消費者物價總指數）此處純屬假設：自110年起算 113%、自94年起算 133%

算法一：讀者以為的（只算贈與後那一段，110年8月至115年7月，未滿5年）

1. 申報移轉現值 A ＝ 45,000 × 200 ＝ 9,000,000
2. 調整後原地價 B ＝ 30,000 × 200 × 113% ＝ 6,780,000
3. 土地漲價總數額 ＝ 9,000,000 − 6,780,000 ＝ 2,220,000
4. 漲價倍數 ＝ 2,220,000 ÷ 6,780,000 ＝ 0.33 → 落在第1級（20%）
5. 應納稅額 ＝ 2,220,000 × 20% ＝ 444,000 元

算法二：實際上稽徵機關會這樣算

1. 申報移轉現值 A ＝ 45,000 × 200 ＝ 9,000,000（不變）
2. 調整後原地價 B ＝ 12,000 × 200 × 133% ＝ 3,192,000（原地價回到94年）
3. 土地漲價總數額 ＝ 9,000,000 − 3,192,000 ＝ 5,808,000
4. 漲價倍數 ＝ 5,808,000 ÷ 3,192,000 ＝ 1.82 → 跳到第2級（30%）
5. 一般速算：5,808,000 × 30% − 3,192,000 × 10% ＝ 1,423,200
6. 但持有年限從94年10月算到115年7月＝20年9個月，適用持有滿20年、就超過最低稅率部分減徵20%，第2級速算式改為 a×28% − B×8%
7. 應納稅額 ＝ 5,808,000 × 28% − 3,192,000 × 8% ＝ 1,626,240 − 255,360 ＝ 1,370,880 元

實際稅額 1,370,880 元，是誤算金額 444,000 元的 3.09 倍，兩者差距 926,880 元。這就是「不課徵不等於免徵」的真實代價。順帶一提，長期持有減徵在本例假設條件下省下 52,320 元（1,423,200 − 1,370,880），這是遞延附帶的好處：持有年限一併接續，不會因為中間換過名字就重新計算。

想換成自己的地號、自己的年份跑一次？直接用土增稅試算工具，把「前次移轉現值」欄位填成第一次夫妻贈與之前的那個數字（不是贈與當時的公告現值），跑出來的才是實際會被課的金額。

會不會被推到40%那一級？會

漲價倍數達到2倍就進第3級。持有愈久、原地價愈老，被推上去的機率愈高。同一筆地換個假設：先生是民國78年取得，前次移轉現值 3,500 元/㎡，物價指數175%。

• 調整後原地價 B ＝ 3,500 × 200 × 175% ＝ 1,225,000
• 土地漲價總數額 ＝ 9,000,000 − 1,225,000 ＝ 7,775,000
• 漲價倍數 ＝ 6.35 → 第3級
• 若無減徵：7,775,000 × 40% − 1,225,000 × 30% ＝ 2,742,500
• 持有37年、減徵30%後：7,775,000 × 34% − 1,225,000 × 21% ＝ 2,386,250 元（本例假設條件下較未減徵少 356,250 元）

（a＝土地漲價總數額，B＝按物價指數調整後之原地價。第1級因全額適用最低稅率，長期持有減徵不會再往下打折。依土地稅法第33條、平均地權條例第40條。）

如果符合自用住宅，還有救

回到第一個案例，如果地上有自住房屋，而且該房屋屬土地所有權人本人、其配偶或直系親屬所有，並由本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記，出售前一年內無出租、無供營業使用（土地稅法第9條、第34條第1項、第2項），都市土地面積 200 ㎡ 未超過 300 ㎡ 上限（非都市為 700 ㎡），就可以用一生一次優惠稅率10%：

5,808,000 × 10% ＝ 580,800 元，在本例假設條件下比一般用地的 1,370,880 元少 790,080 元。（另需注意土地稅法第34條第3項：自用住宅之房屋評定現值不及所占基地公告土地現值10%者不適用，但建築完成滿一年以上者不在此限。）

但這裡有個夫妻贈與最容易踩的坑：一生一次的額度是跟著「人」走的。如果太太名下先前已經用掉一生一次，這塊地就只能用一般稅率；反過來說，如果先生的額度還在，「先生自己賣、賣完再把現金贈與太太」（配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，遺產及贈與稅法第20條第1項第6款）反而可能較有利，惟仍須逐案評估。額度用完的人還有一生一屋可爭取，但條件嚴格得多（土地稅法第34條第5項）：出售都市土地面積未超過150㎡、非都市未超過350㎡；出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女名下無該自用住宅以外之房屋；出售前持有該土地滿6年；本人或配偶、未成年子女於出售前在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年；出售前5年內無供營業使用或出租。要特別澄清兩點：第一，法條寫的是「不受一次之限制」，也就是一生一屋符合要件時可以再次適用，並非只能用一次；第二，本例土地200㎡已超過一生一屋的150㎡上限，超過部分仍須按一般稅率課徵。

別忘了另外一半：房地合一

土增稅只課「土地公告現值的漲幅」，你真正賣掉的價差還有房地合一在等。兩件事要先確認：

• 新舊制怎麼認定：依財政部函釋，個人交易自配偶受贈取得之房地，取得日回溯到「配偶間第一次相互贈與前，配偶原始取得該房地之日」。以上例來說取得日是94年，在105年1月1日之前，適用舊制，土地部分不課所得稅；但若原始取得日在105年之後，就落入房地合一2.0（所得稅法第4條之4、第14條之4）。另須留意，103年1月2日至104年12月31日間取得、交易時持有期間在2年以內者，於105年1月1日以後交易仍適用新制，並非一律以105年1月1日一刀切。這條界線一過，稅額差距是百萬起跳，務必逐案確認。
• 遞延的漲價可以扣回來（限適用新制者）：房地合一課稅所得＝成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額。上例因取得日在94年、適用舊制，土地部分本來就不課所得稅，這項好處用不到；但若把同一組數字換成「原始取得日在105年之後、適用新制」的情境，遞延讓可減除的土地漲價總數額從 222 萬變成 580.8 萬，等於多出 358.8 萬扣除額，在20%稅率下約可少繳 71.8 萬（本例假設條件下的試算，非任何承諾）。也就是說，土增稅多繳的 92.7 萬，有相當比例會在房地合一這邊回收（可減除金額以依土地稅法計算之土地漲價總數額為限，且不得減除因申報移轉現值高於公告土地現值而增加之部分）。

兩種稅一起看才有意義。賣房稅務總報告可以把土增稅、房地合一、重購退稅一次算完；只想單看所得稅那一段，用房地合一試算。房地合一2.0現行稅率（個人、境內）：持有2年以內45%、逾2年未逾5年35%、逾5年未逾10年20%、逾10年15%；自住房地符合條件者課稅所得400萬元以下免納所得稅（所得稅法第4條之5第1項第1款），超過部分稅率10%（所得稅法第14條之4第3項）。

「先贈後賣」還是「先賣後贈」

這是本篇最值得帶走的一段。既然不課徵只是把稅基還原，那麼單看土增稅，先贈後賣和先生自己賣的金額其實是一樣的。真正產生差異的是三件事：

1. 自用住宅額度在誰身上——一生一次／一生一屋是個人資格，換手可能剛好落到沒額度的那一方。
2. 設籍與持有年限的連續性——一生一屋要求持有該土地滿6年、且設籍並持有該自用住宅連續滿6年，贈與後若戶籍動過，時鐘可能要重數。
3. 重購退稅的「同一人」要件——土增稅重購退稅（土地稅法第35條）與房地合一重購退稅（所得稅法第14條之8）都要求出售與重購為同一人名義。先生賣、太太買，退稅就拿不到，這一點每年都有人栽。要試算能退多少，用重購退稅試算。

如果贈與的原始目的是傳承而不是賣掉，那就要把遺產稅一起放進來評估：遺產稅免稅額目前為1,333萬元（金額依遺產及贈與稅法第12條之1由財政部逐年公告，請以繼承發生當年度公告為準），配偶另有剩餘財產差額分配請求權（民法第1030條之1）可主張，未必需要在生前用贈與方式搬動土地。可以先用遺產稅試算抓個量級。

常見錯誤與時程提醒

• 錯誤一：把贈與當時的公告現值當成前次移轉現值。這是最常見的誤算，會讓你低估稅額好幾倍。正確的是第一次夫妻贈與「之前」那一筆。
• 錯誤二：以為贈與後持有年限重新起算。好消息是不會，長期持有減徵按原始取得日計算：滿20年減徵20%、滿30年減徵30%、滿40年減徵40%（土地稅法第33條）。
• 錯誤三：以為夫妻間可以反覆贈與洗掉稅基。法條寫的是「第一次贈與前」，來回幾次都會被追回到最初那個原地價。
• 錯誤四：把土增稅和其他稅搞混。土增稅課的是「土地公告現值的漲幅」；如果連同地上房屋一起移轉，房屋部分另有契稅（贈與按契價6%，契稅條例第3條），土地贈與本身則不課契稅；房屋稅、地價稅是持有期間的稅，與移轉時的土增稅是三件事，不會互相抵銷。
• 時程一：申報30日。土地所有權移轉，權利人與義務人應於訂定契約之日起30日內共同申報土地移轉現值（土地稅法第49條）。逾期申報者，移轉現值改以「受理申報機關收件日當期」之公告土地現值為準（土地稅法第30條第1項），若中間跨過年度調升，稅基就會被墊高；另須注意申報移轉現值低於公告土地現值者，本來就會按公告土地現值課徵（同條第2項），並非可以自行申報較低金額。
• 時程二：繳納30日。稅單送達後30日內向公庫繳清（土地稅法第50條），逾期依稅捐稽徵法第20條加徵滯納金。
• 時程三：重購退稅2年＋5年。先買後賣或先賣後買，兩者間隔須在2年內（土地稅法第35條、所得稅法第14條之8）；退稅後重購的房地5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則追繳（土地稅法第37條、所得稅法第14條之8）。
• 時程四：房地合一30日。適用新制者，應於房地完成所有權移轉登記日之次日起30日內申報納稅，不併入年度綜合所得稅（所得稅法第14條之5）。

如果你手上的地已經做過夫妻贈與、現在要出售，最省時的做法是：先花30秒跑一次稅務健檢，確認自己落在哪個級距、有沒有優惠資格，再帶著數字去談。手上有兩筆以上土地，或牽涉農地、公設地、重劃地的情況，建議做一次完整的稅務諮詢再決定簽約時點——很多時候差別只在「先賣還是先贈」這一步。

免責聲明：本文與站內試算結果僅供參考，不構成稅務或法律意見；文中所有金額均為假設條件下的試算，非任何節稅承諾，實際稅額以稽徵機關核定為準。物價指數、公告現值與各項免稅額逐年調整，個案仍有面積上限、持分、改良費用扣除等變數。本站提供資訊、試算工具與稅務諮詢，實際移轉現值申報與過戶程序請委任地政士辦理。

常見問題

夫妻贈與土地申請不課徵土地增值稅，是免稅還是延後繳？

是延後，不是免掉。依土地稅法第28條之2但書，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土增稅，但再移轉給第三人時，要以「第一次夫妻贈與之前」的原規定地價或前次移轉現值當原地價計算土地漲價總數額。等於中間跳過的那段漲價，在賣掉那一刻全部併回來一次課徵。

被遞延的漲價會不會把稅率推到40%那一級？

有可能。土增稅級距看的是漲價倍數：未達1倍課20%、1至2倍課30%、2倍以上課40%。原地價回到贈與前的老數字後，漲價總數額變大、B值變小，倍數自然被墊高。不過持有年限同樣從原始取得日起算，滿20年減徵20%、滿30年減徵30%、滿40年減徵40%，第3級實際稅率會降到36%、34%或32%，可補回一部分。

贈與後賣掉，自用住宅一生一次還能用嗎？

要看用在誰身上。一生一次（都市300㎡、非都市700㎡）與一生一屋（都市150㎡、非都市350㎡）都是個人資格，跟著人走不跟著地走。土地過到配偶名下後，就只能用配偶的額度；若配偶的額度已用過，這筆交易就只能適用一般稅率20%／30%／40%。規劃前務必先確認雙方額度狀況。

夫妻贈與後出售，房地合一是算新制還是舊制？

依財政部函釋，個人交易自配偶受贈取得的房地，取得日回溯到配偶間第一次相互贈與前、配偶原始取得該房地之日。原始取得日在105年1月1日以前為舊制，土地部分不課所得稅；105年以後則適用房地合一2.0（2年內45%、2至5年35%、5至10年20%、逾10年15%）。這條界線影響金額極大，建議逐案確認。

賣掉後想買新房，重購退稅還拿得到嗎？

要注意「同一人」要件。土增稅重購退稅（土地稅法第35條）與房地合一重購退稅（所得稅法第14條之8）都要求出售與重購為同一人名義，先生賣、太太買會拿不到。另外出售與重購間隔須在2年內，退稅後的房地5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳。