土地贈與子女，土增稅誰繳？納稅義務人是受贈人｜贈與買賣繼承稅額比較

先講結論：土地贈與給子女，土增稅是「收的人」繳

土地贈與給子女，土地增值稅的納稅義務人是受贈人，也就是拿到土地的小孩。依《土地稅法》第5條，土地有償移轉（買賣、交換、政府照價收買或徵收）由原所有權人繳；土地無償移轉（贈與、遺贈）由取得所有權之人繳。至於贈與稅則相反，依《遺產及贈與稅法》第7條，納稅義務人是贈與人，也就是送土地的長輩。

所以家族群組吵的那筆錢，答案是：土增稅小孩出、贈與稅爸媽出。兩種稅都要繳，但不是重複課同一件事——土增稅課的是「土地公告現值的漲幅」，贈與稅課的是「無償移轉這件事的財產價值」，法源、稽徵機關、繳款期限全部分開。

一句話的差別，卻藏在三個條文裡

很多人在官網翻半天翻不到答案，是因為這件事被切成三塊：

• 《土地稅法》第5條、《平均地權條例》第37條：有償移轉＝原所有權人繳；無償移轉＝取得所有權之人繳。《土地稅法》第5條第2項還明白定義：「所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。」
• 《土地稅法》第28條、《平均地權條例》第36條：已規定地價之土地於所有權移轉時，按土地漲價總數額課徵土增稅；但因繼承而移轉之土地，不徵（免徵）土地增值稅。
• 《遺產及贈與稅法》第7條：贈與稅之納稅義務人為贈與人（贈與人行蹤不明、逾期未繳且無財產可供執行時，才改由受贈人負擔）。

拼起來就是完整答案。實務上還有一個很多人踩到的地雷：贈與不能用自用住宅10%優惠稅率。《土地稅法》第34條寫得很清楚，優惠對象是「土地所有權人出售其自用住宅用地者」。贈與是無償移轉、不是出售，只能走一般用地20%／30%／40%的累進稅率。這一點造成的稅差不容小看：以下面的案例來說，同一筆地走贈與、與走買賣並適用自用住宅10%相比，土增稅相差超過 120 萬元，實際差距仍視個案條件而定，下面會用數字讓你看到。

實際數字：宜蘭一筆都市建地，贈與給兒子要繳多少

陳先生民國84年買下一筆宜蘭都市計畫內建地，115年（2026年）想過給兒子。條件如下：

• 土地面積：200 平方公尺（都市土地）
• 前次移轉現值（84年）：每㎡ 8,000 元 → 合計 160 萬元
• 台灣地區消費者物價總指數（84年至115年，此處假設）：128%
• 115年公告土地現值：每㎡ 45,000 元 → 申報移轉現值 900 萬元
• 持有期間：31 年；無工程受益費、無重劃費用

步驟1：算出調整後原地價

160 萬 × 128% ＝ 204.8 萬元

步驟2：算出土地漲價總數額（《土地稅法》第31條）

900 萬 － 204.8 萬 ＝ 695.2 萬元

步驟3：算漲價倍數，決定跨到第幾級

695.2 萬 ÷ 204.8 萬 ＝ 3.39 倍（超過2倍，三個級距全部用到）

步驟4：一般用地累進課徵（《土地稅法》第33條）

步驟5：長期持有減徵（《土地稅法》第33條第6～8項）

持有31年，屬「30年以上未滿40年」，就超過最低稅率部分減徵30%：

• 最低稅率部分：695.2 萬 × 20% ＝ 1,390,400
• 超過最低稅率部分：2,166,400 － 1,390,400 ＝ 776,000
• 減徵金額：776,000 × 30% ＝ 232,800
• 應納土增稅：2,166,400 － 232,800 ＝ 1,933,600 元（由兒子繳）

想換成自己的地號跑一次，可以直接用 土增稅試算工具 輸入前次移轉現值、公告現值與持有年數，會直接標出本案的納稅義務人與試算稅額。

步驟6：贈與稅怎麼算（《遺產及贈與稅法》第10條、第19條、第22條及同法施行細則第19條）

土地贈與的財產價值以公告土地現值為準，不是市價（第10條）。又依《遺產及贈與稅法施行細則》第19條，不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅，得自贈與總額中扣除——本案由兒子繳掉的土增稅正屬此類（若改由長輩出資代為繳納，依第5條第1款應先以贈與論併入贈與總額，再依施行細則第19條扣除；實際仍以稽徵機關核認為準）。

• 贈與財產價值：900 萬（公告現值）
• 減：受贈人負擔之土增稅 193.36 萬 → 706.64 萬
• 減：贈與稅免稅額 244 萬 → 課稅贈與淨額 462.64 萬
• 稅率 10%（2,500萬以下）→ 贈與稅 462,640 元（由陳先生繳）

本案總稅負：1,933,600 ＋ 462,640 ＝ 2,396,240 元。

贈與、買賣、繼承三案對照

同一筆地，換一種移轉方式，稅額結構完全不同。假設市價 2,000 萬、該地為陳先生自用住宅用地，面積在都市土地300㎡以內，且符合設籍、地上房屋為本人或配偶、直系親屬所有並已辦竣戶籍登記、出售前一年內無出租或供營業使用等要件（未用過一生一次）：

看得出來，「當下最便宜」和「長期最划算」常常不是同一個答案。贈與看似省下買賣的價金流動，但它同時放棄了自用住宅10%優惠、又把子女未來的房地合一成本壓在公告現值上。三種路徑的完整稅額，可以用 賣房稅務總報告 一次把土增稅、房地合一、重購退稅算在同一頁比較。

贈與稅和土增稅會重複課嗎？不會，但有兩個真正的「重複點」

兩者稅基不同，不構成重複課稅。真正要小心的是這兩件事：

1. 子女未來出售時的房地合一稅。依《所得稅法》第4條之4、第14條之4，受贈取得的房地，成本是「受贈時之公告土地現值及房屋評定現值按物價指數調整後之價值」，不是市價。本案兒子的成本基礎只有 900 萬，若日後以 2,000 萬賣出，帳面價差達千萬元級距，即使再減除當次交易的土地漲價總數額，稅負仍相當可觀。更關鍵的是持有期間：《所得稅法》第14條之4第4項只讓繼承、受遺贈取得者合併計算被繼承人或遺贈人的持有期間；配偶間相互贈與則另依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令，以配偶原始取得日為取得日；而父母贈與給子女兩者都不適用，兒子的持有期間從受贈日重新起算，2年內賣就是 45%、超過2年未逾5年 35%、超過5年未逾10年 20%、逾10年 15%（日後若符合自住要件——本人或配偶、未成年子女設籍並實際居住連續滿6年、交易前6年內無出租或供營業使用等——課稅所得400萬元以下免稅、超過部分按10%，惟要件嚴格，不宜預設一定適用）。這筆帳一定要先用 房地合一試算 跑過，再決定要不要贈與。
2. 土地漲價總數額只能扣一次。房地合一課稅所得可依《所得稅法》第14條之4第3項，減除當次交易依《土地稅法》第30條第1項公告土地現值計算之土地漲價總數額，避免同一段漲幅被課兩次；相對地，同條第1項也規定，已自房地交易所得減除之土地漲價總數額所對應的那部分土地增值稅，不得再列為成本費用重複扣除。

另外提醒：純土地移轉在開徵土增稅區域免徵契稅（《契稅條例》第2條但書）；連同房屋一起贈與時，房屋才要按評定現值課 6% 契稅，且依《契稅條例》第7條由受贈人估價立契、申報納稅，同樣不是長輩出。

分年贈與、先移轉部分持分，真的有用嗎？

這是諮詢中最常被問的操作，答案要拆成兩半：

對贈與稅：有用

贈與稅免稅額每年 244 萬元、按曆年制計算，逐年移轉持分可以每年重新用一次免稅額，也讓課稅贈與淨額不容易衝上 15%（2,500萬～5,000萬）或 20%（逾5,000萬）級距。

對土增稅：幾乎沒有用

這點反直覺，但算一次就懂。土增稅的累進是按「漲價倍數」分級，不是按金額分級。移轉 1/2 持分時，申報現值和調整後原地價同時減半，漲價倍數完全不變 → 落在同樣的級距 → 稅額剛好也是一半。分兩次移轉，兩次相加還是原來的金額。

更麻煩的是，公告土地現值多半逐年調升，拖到後面幾年才移轉的持分，申報現值變高，土增稅和贈與稅雙雙變貴。所以分年贈與的節稅效果來自贈與稅，不是土增稅；規劃前務必把每一年的公告現值變動一起放進試算。

兩個「不課徵」的例外值得先查

• 農地贈與子女：作農業使用之農業用地移轉與自然人，得申請不課徵土地增值稅（《土地稅法》第39條之2、《農業發展條例》第37條）。要先取得農業用地作農業使用證明書。贈與稅方面，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與《民法》第1138條所定繼承人者，依《遺產及贈與稅法》第20條第1項第5款不計入贈與總額；但受贈後5年內未繼續作農業使用，且未在主管機關通知期限內恢復者，會被追繳贈與稅。
• 配偶相互贈與：得申請不課徵土地增值稅（《土地稅法》第28條之2）。但受贈的一方將來再移轉時，原地價沿用第一次贈與前的基礎，稅只是遞延、不是消失。實務上常見「先夫妻互贈、再贈與子女」的規劃，第二段仍會回到一般稅率。

常見錯誤：這六件事最容易出包

1. 以為贈與可以用自用住宅10%。《土地稅法》第34條限「出售」，贈與不適用。一生一次（都市300㎡、非都市700㎡，地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有並已辦竣戶籍登記，且出售前一年內無出租或供營業使用）、一生一屋（都市150㎡、非都市350㎡，須持有該土地滿6年、本人或配偶、未成年子女設籍並持有該自用住宅連續滿6年、出售前5年內無出租或營業使用，且出售時本人與配偶及未成年子女名下無該自用住宅以外之房屋）都只在買賣時才有機會用到。
2. 以為土增稅是長輩繳，子女沒準備現金。本案兒子要一次拿出 193 萬。收到繳款書起 30 日內未繳，會加徵滯納金，逾期太久還可能被移送強制執行。
3. 忘了先跑國稅局。依《遺產及贈與稅法》第42條，地政機關辦理產權移轉登記前，會要求檢附贈與稅繳清證明書或免稅證明書。沒有這張紙，地政事務所不會受理登記。
4. 以「買賣」之名行贈與之實。依《遺產及贈與稅法》第5條第2款，以顯著不相當之代價讓與財產，其差額部分以贈與論；又依同條第6款，二親等以內親屬間財產之買賣（父母與子女屬一親等）原則上以贈與論，除非能提出已支付價款之確實證明，且該價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得。要走買賣，價金與金流必須真實可查。
5. 剛用過重購退稅就把地送給小孩。《土地稅法》第35條的自用住宅重購退稅，要求重購與出售相隔 2 年內；第37條規定重購土地5年內再行移轉或改作其他用途者，追繳原退還稅款。房地合一的重購退稅（《所得稅法》第14條之8）同樣有 5 年限制。贈與也算移轉，一樣會被追繳。先用 重購退稅試算 確認自己是否還在管制期。
6. 沒把「不贈與」這個選項算進去。遺產稅免稅額 1,333 萬，加上配偶扣除額、直系血親卑親屬扣除額、喪葬費扣除額後，很多家庭的遺產總額根本課不到稅，而繼承又免徵土增稅、還能併計持有期間。先用 遺產稅試算 抓個底，再回頭比較生前移轉划不划算。

時程提醒：三個30日別搞混

逾 30 日才申報移轉現值的，依《土地稅法》第30條第1項第1款，會改以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為準——遇上調升年度，適用的現值基準不同，稅額可能因此增加。想快速抓出自己這筆土地的風險點，可以先跑 30秒稅務健檢，它會問幾個關鍵條件（持有年數、面積、設籍、是否用過一生一次、是否在重購管制期），把該注意的地方標出來。

給正在猶豫的長輩一句話

「現在過戶」和「將來繼承」不是誰對誰錯，而是三筆帳的取捨：當下的土增稅與贈與稅、子女未來出售的房地合一稅、以及家族內部的分配安排。把數字算清楚再開家族會議，比在群組裡爭論誰該出錢有效得多。本站提供試算工具與稅務諮詢資訊；實際的移轉登記與稅務申報，請委任地政士辦理，複雜的家族傳承規劃建議另尋專業稅務顧問協助。

免責聲明：本文所引法條、函釋與稅率為撰稿時之現行規定，物價指數、公告土地現值等數值僅為示範假設。試算結果僅供參考，實際稅額以稽徵機關核定為準。

常見問題

土地贈與給子女，土地增值稅到底是誰繳？

是受贈人繳，也就是拿到土地的子女。依《土地稅法》第5條，土地有償移轉（買賣、交換、徵收）由原所有權人繳納土增稅；無償移轉（贈與、遺贈）則由取得所有權之人繳納。至於贈與稅相反，依《遺產及贈與稅法》第7條由贈與人（長輩）繳納。

贈與土地可以用自用住宅10%的優惠稅率嗎？

不行。《土地稅法》第34條的自用住宅優惠稅率，適用對象是「土地所有權人出售其自用住宅用地者」，贈與屬無償移轉、不是出售，只能適用一般用地20%／30%／40%的累進稅率。一生一次（都市300㎡、非都市700㎡）與一生一屋（都市150㎡、非都市350㎡）都只在買賣時才有機會使用。

土增稅和贈與稅會不會重複課到同一筆錢？

不會。土增稅課的是土地公告現值的漲價總數額，贈與稅課的是無償移轉的財產價值，稅基與法源不同。而且依《遺產及贈與稅法》第21條，贈與附有負擔且由受贈人實際負擔的土增稅，得自贈與總額中扣除，實際仍以稽徵機關核認為準。真正要注意的是子女未來出售時的房地合一稅。

分年贈與或先移轉部分持分，可以少繳土增稅嗎？

對土增稅幾乎沒有效果。土增稅是按「漲價倍數」累進，移轉部分持分時申報現值與調整後原地價同步縮小，倍數不變、級距不變，分次移轉的稅額加總與一次移轉相同。分年贈與真正有效的是贈與稅（每年244萬免稅額可重複使用），但公告土地現值若逐年調升，後幾年移轉的部分反而會變貴。

贈與土地後，子女將來賣掉會有什麼問題？

依《所得稅法》第14條之4，受贈取得的房地，成本以受贈時公告土地現值及房屋評定現值按物價指數調整後的價值計算，而非市價，課稅所得會被墊高。且父母贈與不能併計持有期間（只有繼承、受遺贈、配偶間贈與可以），子女持有期間重新起算，2年內出售適用45%、2至5年35%、5至10年20%、逾10年15%。