房子過戶給子女:贈與、買賣、繼承稅負比較與試算
父母的房子要過戶給子女,常見的路線有三條:贈與、二親等買賣、等繼承。先講結論:如果子女拿到房子後長期自住、沒有出售打算,「等繼承」通常是移轉當下稅負最低的一條路;但如果子女日後很可能把房子賣掉,三條路線在「取得成本」的認定上差異很大,日後的房地合一稅可能反過來吃掉當初省下的稅。沒有放諸四海皆準的答案,重點是把「現在的移轉稅」和「未來的出售稅」一起算,而且要在對的時間點開始安排——因為依遺產及贈與稅法,死亡前2年內贈與繼承人的財產,會併回遺產課稅,臨時抱佛腳往往來不及。
三條路線的稅負比較表
先用一張表看懂三條路線在各稅目上的差別(相關稅率依遺產及贈與稅法、土地稅法、契稅條例及所得稅法房地合一2.0規定):
| 項目 | 贈與 | 二親等買賣 | 繼承 |
|---|---|---|---|
| 贈與稅 | 按公告土地現值+房屋評定現值課徵,每人每年免稅額244萬元,超過部分10%起累進(超過2,811萬元15%、超過5,621萬元20%) | 須向國稅局申報並提出子女確有支付價款的資金證明,經核認屬買賣者不課贈與稅 | 不課贈與稅;改課遺產稅,免稅額1,333萬元,另有配偶553萬元、直系卑親屬每人56萬元、喪葬費138萬元等扣除額 |
| 土地增值稅 | 受贈人按一般稅率20%、30%、40%累進繳納,無自用住宅優惠稅率 | 符合自用住宅條件者,依土地稅法可適用一生一次10%優惠稅率(都市土地300平方公尺內) | 繼承移轉不課徵土增稅,原地價重新起算 |
| 契稅 | 按房屋評定現值6%(贈與契稅) | 按房屋評定現值6%(買賣契稅) | 免徵 |
| 日後出售的房地合一成本 | 成本以受贈時的公告現值與評定現值認定,通常遠低於市價,出售時課稅所得偏高 | 成本以實際成交價認定,日後出售的課稅所得較貼近實際獲利 | 成本=繼承時房屋評定現值+公告土地現值,同樣偏低;但持有期間可併計被繼承人的持有期間,較容易適用較低稅率 |
依所得稅法房地合一2.0規定,持有未滿2年出售稅率45%、2至5年35%、5至10年20%、超過10年15%;符合設籍且持有滿6年的自住條件者,課稅所得400萬元以內免稅、超過部分按10%課徵。這就是為什麼「日後賣不賣」是選路線前必問的問題。
為什麼「等繼承」最常見,但未必最省
繼承在移轉當下確實很輕:不課土增稅、免契稅,遺產在免稅額加扣除額範圍內也可能不用繳遺產稅。此外若被繼承人生前與配偶有婚後財產差額,依民法第1030條之1,配偶可主張剩餘財產差額分配請求權,差額的半數可自遺產總額扣除,進一步壓低遺產淨額。
但繼承有兩個常被忽略的成本。第一,繼承取得的房地成本是以繼承時的評定現值與公告現值認定,若子女繼承後短期出售,帳面獲利會被放大;所幸持有期間可併計被繼承人的期間,長期持有的老屋多半仍能落在15%或20%的級距,且已納的土增稅漲價總數額可自課稅所得中減除。第二,繼承是「時間到了才發生」的事,人數、意見、債務狀況都不由你安排——多名繼承人共有一間房,日後要處分往往比稅金更難處理。也別忘了程序期限:遺產稅應於死亡日起6個月內申報(可申請延長3個月),土地繼承登記依土地法第73條應於繼承開始起6個月內聲請,逾期有罰鍰;若要拋棄繼承,應於知悉得繼承之時起3個月內以書面向法院辦理,這些期限一過就不可逆。
何時該提前規劃?記住「2年」這道門檻
依遺產及贈與稅法,被繼承人死亡前2年內贈與配偶及各順序繼承人的財產,仍應併入遺產總額課稅。換句話說,想用每年244萬元免稅額分年移轉、或搭配子女婚嫁前後6個月內父母各得加計100萬元的免稅額度,都需要足夠的年數慢慢做,健康狀況亮紅燈才開始,效果會大打折扣。一般建議在父母60歲前後、資產結構還單純時就開始盤點,而不是等到病榻前。
示範試算:同一間房,三條路的帳怎麼算
以下為示範試算,全部使用假設數字,實際稅額以稽徵機關核定為準。假設:父親持有房屋逾20年,土地公告現值加房屋評定現值合計800萬元(其中房屋評定現值100萬元),市價約2,000萬元,子女取得5年後以2,200萬元出售(非自住、土增稅另計,以下僅比較主要稅目概算):
- 路線一:一次贈與——贈與稅約(800萬-244萬)×10%=55.6萬元,另加受贈人的土增稅(一般稅率)與契稅6萬元;日後出售時成本僅約800萬元,課稅所得偏高,併計期間後適用15%稅率仍是一筆可觀支出。
- 路線二:二親等買賣——子女以2,000萬元購入並備妥資金證明,無贈與稅;繳土增稅(符合條件可申請自用10%)與契稅6萬元;日後以2,200萬元出售,課稅所得約200萬元再減除土增稅漲價總數額,稅負相對可控——前提是子女真的拿得出價金。
- 路線三:等繼承——若遺產淨額落在免稅額1,333萬元加各項扣除額內,遺產稅可能為零,且免土增稅、免契稅;但日後出售成本同樣以繼承時約800萬元認定,出路與路線一類似,差別在移轉當下幾乎沒有稅負。
可以看出:不打算賣,繼承最輕;確定要賣,有真實資金的二親等買賣反而可能整體較有利。另提醒,若子女未來是非居住者身分出售,依房地合一2.0稅率為45%或35%,且無自住優惠與重購退稅,規劃時要一併納入。土增稅部分可先用免費試算工具 zengzhisui.com 概算。若名下有農地,作農業使用並取得農用證明者,移轉不課徵土增稅、繼承或贈與亦免遺產及贈與稅,但列管5年內須持續農用,否則追繳,屬另一套規則。
實務辦理上,土地登記由地政士、稅務申報由記帳士或會計師等具名專業人員辦理,留白擔任統籌協調,協助家庭把三條路線的數字攤開來一起看,再做決定。
常見問題
房子直接過戶給小孩要繳多少稅?
以贈與方式過戶,依遺產及贈與稅法按公告土地現值加房屋評定現值計算,每人每年有244萬元免稅額,超過部分自10%起累進課徵,另有受贈人應繳的土增稅(一般稅率)及6%契稅。因公告現值通常低於市價,移轉當下的稅負未必很重,但日後出售時取得成本偏低,房地合一稅可能較高,實際稅額以稽徵機關核定為準。
繼承的房子馬上賣,會被課很重的房地合一稅嗎?
繼承取得的房地,持有期間可以併計被繼承人的持有期間,若父母持有已超過10年,出售適用15%稅率;成本則以繼承時的房屋評定現值加公告土地現值認定,已納土增稅的漲價總數額可自課稅所得減除。若符合設籍且合計持有滿6年的自住條件,還有400萬元免稅額、超過部分10%的優惠。是否划算,建議出售前先試算。
二親等之間買賣房子,資金證明要怎麼準備?
二親等以內親屬間的財產買賣,依遺產及贈與稅法以贈與論,除非能向國稅局申報並證明子女確有支付價款,例如自有存款、薪資累積或金融機構貸款的撥款與付款紀錄。價金來源若是父母先給的錢,仍可能被認定為贈與,申報前建議先由記帳士或會計師等專業人員檢視資金流程。