繼承房子過戶流程全攻略:5步驟、文件與費用一次看懂
繼承房子的過戶流程,簡單說就是五個步驟:辦理死亡登記→清點遺產、取得財產清冊→死亡日起6個月內申報遺產稅→取得完稅(或免稅)證明→向地政事務所辦理繼承登記。其中有兩個法定期限特別重要:依遺產及贈與稅法,遺產稅要在被繼承人死亡日起6個月內申報(必要時可申請延長3個月);依土地法第73條,繼承登記應於繼承開始起6個月內聲請,逾期會有罰鍰。以下把每一步的做法、要準備的文件、常見卡關點與費用,一次整理給你。
繼承房子過戶流程五步驟
步驟一:辦理死亡登記、申請除戶證明
家人過世後,先持死亡證明書到戶政事務所辦理死亡登記,並申請「除戶戶籍謄本」。這份文件是後續申報遺產稅、辦理繼承登記都會用到的基本文件。同時可以順便申請所有繼承人的現戶戶籍謄本,一次備齊。
步驟二:清點遺產、確認繼承人
可持除戶證明與繼承人身分證件,向國稅局申請被繼承人的「金融遺產資料」與「財產、所得清單」,一次查出名下的不動產、存款、股票與保單,避免漏報。這個階段也要確認繼承人有哪些人、是否有人要拋棄繼承——依民法規定,拋棄繼承須在知悉得繼承之時起3個月內,以書面向法院辦理,這是不可逆的決定,期限過了就無法再拋棄,務必及早確認。另外提醒,依遺產及贈與稅法,被繼承人死亡前2年內贈與繼承人的財產,要併回遺產總額課稅,清點時別漏了這一塊。
步驟三:6個月內申報遺產稅
向被繼承人戶籍所在地的國稅局申報遺產稅。依遺產及贈與稅法,免稅額為1,333萬元,常用扣除額包括:配偶扣除額553萬元、直系卑親屬每人56萬元、父母每人138萬元、喪葬費138萬元、身心障礙特別扣除額693萬元。稅率採三級累進:課稅淨額5,621萬元以下適用10%;超過5,621萬元至1億1,242萬元適用15%(累進差額281.05萬元);超過1億1,242萬元適用20%(累進差額843.15萬元)。若配偶健在,還可評估民法第1030條之1的剩餘財產差額分配請求權——婚後財產差額的半數可自遺產總額扣除,對稅額影響往往不小,建議由專業人員協助評估。
步驟四:取得完稅或免稅證明
國稅局核定後,有稅要繳就繳清,沒稅則取得「免稅證明書」;繳清者取得「完稅證明書」。這張證明是地政事務所受理繼承登記的必要文件,沒有它就無法過戶。實際稅額以稽徵機關核定為準。
步驟五:6個月內辦理繼承登記
備齊文件後,向不動產所在地的地政事務所申請繼承登記。依土地法第73條,應於繼承開始(死亡日)起6個月內聲請,逾期會按月加處罰鍰。繼承人可以辦「公同共有」登記(不需全體協議分配方式),也可以先訂立遺產分割協議書,直接登記給約定的人。實務上,土地登記由地政士、稅務申報由記帳士/會計師等具名專業人員辦理,留白擔任統籌協調。
要準備的文件清單
- 被繼承人死亡證明書、除戶戶籍謄本
- 全體繼承人現戶戶籍謄本、身分證明文件、印鑑證明與印鑑章
- 繼承系統表(標示被繼承人與全體繼承人的關係)
- 遺產稅完稅或免稅證明書
- 土地、建物所有權狀(找不到可申請書狀補給)
- 遺產分割協議書(如採協議分割,需全體繼承人簽章)
- 如有人拋棄繼承:法院准予備查的文件
常見卡關點:這兩件事最容易拖過期限
多位繼承人談不攏怎麼辦
房子怎麼分,常常是全家最難的一題。要留意的是:談不攏不能成為不辦登記的理由——逾期仍會被罰。實務上的做法是,先由任一繼承人單獨申請登記為全體繼承人「公同共有」,把6個月的期限守住,之後再慢慢協商分割方式。先求合規,再談分配,才不會稅、罰兩頭燒。
找不到權狀、或不知道長輩有哪些不動產
權狀遺失不用慌,可以由繼承人檢附切結文件向地政事務所申請書狀補給,只是要跑公告程序、多花一些時間。如果連長輩名下有哪些房地都不清楚,就回到步驟二,先向國稅局調財產清單,再逐筆向地政事務所調閱謄本確認。
費用概覽與示範試算
繼承過戶的主要費用有三類:一是遺產稅(視遺產淨額而定,也可能免稅);二是登記規費,依土地登記規費規定按申報地價及房屋現值的千分之一計收,另有書狀費等小額規費;三是委託地政士、記帳士/會計師等專業人員的服務費。繼承取得不動產不課契稅,土地移轉也不課土地增值稅。另外提醒:日後若出售繼承取得的房子,依房地合一稅2.0,持有期間可併計被繼承人的持有期間,取得成本以繼承時的房屋評定現值加公告土地現值計算,這會影響未來的稅負,出售前值得先試算。
示範試算(假設數字,僅供理解計算邏輯)
| 項目 | 金額(假設) |
|---|---|
| 遺產總額(房地公告現值1,800萬+存款600萬) | 2,400萬元 |
| 免稅額 | -1,333萬元 |
| 配偶扣除額 | -553萬元 |
| 直系卑親屬扣除額(子女2人×56萬) | -112萬元 |
| 喪葬費扣除額 | -138萬元 |
| 課稅淨額 | 264萬元 |
| 應納遺產稅(264萬×10%) | 26.4萬元 |
以上為示範試算,採假設數字說明計算方式,每個家庭的財產組成與可用扣除額不同,實際稅額以稽徵機關核定為準。
常見問題
繼承房子一定要辦過戶嗎?可以放著不管嗎?
不建議放著不管。依土地法第73條,繼承登記應於繼承開始起6個月內聲請,逾期會按月加處罰鍰;長期未辦,地政機關還可能將土地列冊管理,後續處理更麻煩。就算繼承人之間還沒談好怎麼分,也可以先辦公同共有登記守住期限。
繼承的房子要繳哪些稅?
繼承階段主要是遺產稅(依遺產及贈與稅法,免稅額1,333萬元,超過部分依10%、15%、20%三級累進課徵),繼承移轉本身不課契稅、不課土地增值稅。但日後出售時,會依房地合一稅2.0課徵所得稅,好消息是持有期間可併計被繼承人的持有期間,符合設籍且持有滿6年的自住條件者,還有400萬元免稅額、超過部分按10%課稅的優惠。實際稅額以稽徵機關核定為準。
兄弟姊妹有人不想繼承,怎麼處理?
有兩種方式:一是拋棄繼承,須在知悉得繼承之時起3個月內以書面向法院辦理,拋棄後就完全退出,連存款等其他遺產也一併放棄;二是照常列為繼承人,再透過遺產分割協議書約定房子登記給特定人。兩者法律效果不同,拋棄有3個月期限且不可撤回,建議先與專業人員討論再決定。