契稅怎麼算？6%稅率、契價認定與申報期限一次看懂
先給結論：契稅只課「房屋」，不課土地；買賣移轉時按房屋契價的 6% 計算，納稅義務人是買方（買受人），並且要在訂立契約之日起 30 日內向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報。所以「契稅怎麼算」其實只有一個乘法：契價 × 稅率。真正容易算錯的不是公式，而是「契價」到底是哪個數字。
契稅的計算公式：契價 × 稅率
依《契稅條例》規定，契稅的稅基是「契價」，而契價原則上以當地不動產評價委員會評定的房屋評定標準價格（房屋評定現值）為準，不是你和賣方談定的成交價，也不是銀行的估價。這一點跟很多人的直覺相反：房子成交 1,500 萬，契稅卻可能只有幾萬元，就是因為房屋評定現值通常遠低於市價。
換句話說，契稅公式是：
- 契稅 = 房屋契價（評定現值）× 稅率
個案的契價認定、有無加減項，以稽徵機關認定為準。
契稅稅率一覽（依契稅條例）
| 移轉原因 | 稅率 | 納稅義務人 |
|---|---|---|
| 買賣 | 6% | 買受人 |
| 贈與 | 6% | 受贈人 |
| 占有 | 6% | 占有人 |
| 典權 | 4% | 典權人 |
| 交換 | 2% | 交換人 |
| 分割 | 2% | 分割人 |
最常遇到的就是買賣的 6%。要注意的是，稅率乘的都是「房屋」那一段的契價，土地部分完全不進契稅的計算。
土地為什麼不課契稅？契稅與土增稅的分工
台灣的不動產移轉稅制，是把「土地」和「房屋」分成兩條線：
- 土地：課土地增值稅。依《平均地權條例》第33條與《土地稅法》第28條、第31條、第33條，課的是土地「公告土地現值的漲價」，與成交價、與房屋都無關；納稅義務人原則上是賣方（出賣人）。買賣、贈與移轉要課；繼承移轉依《土地稅法》第28條但書不課徵。
- 房屋：課契稅。依《契稅條例》按契價與上表稅率課徵，納稅義務人是買方。
所以一筆「房地一起買」的交易，通常會同時出現兩張稅單：賣方那張是土增稅，買方那張是契稅，兩者互不重複、也不能互相抵扣。實務上土地登記與土增稅申報由地政士、稅務申報由記帳士／會計師等具名專業人員辦理，契稅申報書也多由地政士一併送件。
示範試算：一筆房地交易，買方付契稅、賣方付土增稅
以下為示範試算，數字皆為假設，僅供理解結構之用。
假設條件
- 房屋評定現值（契價）：120 萬元
- 土地面積：50 平方公尺，持有 15 年
- 移轉年度公告土地現值：每平方公尺 60,000 元
- 前次移轉現值：每平方公尺 30,000 元；前次CPI 100、移轉時CPI 108
第一步：買方的契稅
- 契稅 = 1,200,000 × 6% = 72,000 元（由買方負擔）
第二步：賣方的土增稅
- A（本次移轉現值）= 60,000 × 50 = 3,000,000 元
- B（調整後前次移轉現值）= 30,000 × (108 ÷ 100) × 50 = 1,620,000 元
- 漲價總數額 a = A − B = 1,380,000 元
- 倍數 = 1,380,000 ÷ 1,620,000 ≈ 0.85，小於 1 倍 → 適用第 1 級
- 持有 15 年、未滿 20 年，無長期持有減徵
- 土增稅 = 1,380,000 × 20% = 276,000 元（由賣方負擔）
可以看到：同一筆交易，買方繳 7.2 萬契稅，賣方繳 27.6 萬土增稅，兩者稅基完全不同——一個看房屋評定現值，一個看土地公告現值的漲價。若該屋符合自用住宅條件，土增稅可能適用一律 10% 的稅率（一生一次或一生一屋，各有面積、設籍與未出租營業等條件），契稅則沒有對應的自用住宅優惠。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。
想先抓個數量級，可用免費工具手動試算：土增稅試算（免登入、免費），另有 房地合一稅試算與重購退稅試算。
申報期限與常見時間點
- 契稅：依《契稅條例》，訂立契約之日起 30 日內申報；逾期會依規定加徵滯報金、怠報金。
- 土增稅：買賣、贈與於訂約後 30 日內申報移轉現值。
- 繳納：兩者都依稅單所載期限繳納，逾期加徵滯納金；金額較大者可依規定申請分期。
- 公告現值調整：公告土地現值每年 1 月 1 日調整，跨年簽約會影響土增稅的 A 值。
另外提醒一個容易混淆的概念：公告地價是每年 11 月開徵的地價稅稅基（一般用地基本稅率 10‰、累進至 55‰；自用住宅用地 2‰，須於 9 月 22 日前申請），與土增稅用的公告土地現值是兩套不同的數字，也都和契稅的房屋評定現值無關。
常見問題
買預售屋或新成屋，契稅由誰繳、怎麼算？
納稅義務人是買受人，也就是買方。稅基仍是房屋的評定現值（契價）乘以 6%，與買賣總價無關。新成屋的房屋評定現值由當地不動產評價委員會評定，一般依構造、用途、樓層、屋齡等因素核算，實際金額以稽徵機關核定為準。
繼承取得房屋要繳契稅嗎？
依《契稅條例》，契稅課徵的原因限於買賣、贈與、交換、分割、典權與占有；因繼承而移轉不在課徵範圍。土地部分同樣依《土地稅法》第28條但書，因繼承移轉不課徵土地增值稅。不過繼承可能涉及遺產稅，可用遺產稅試算先做初步了解。
只買土地、沒有房屋，需要繳契稅嗎？
不需要。單純土地移轉不課契稅，改由賣方負擔土地增值稅。反之，如果只移轉房屋（例如土地與建物所有權人不同、僅移轉建物），則只有契稅、沒有土增稅。實務上房地一併買賣才會兩種稅都出現。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。