透天厝賣掉要繳多少土地增值稅？含試算範例

透天厝要賣，很多屋主第一個問題是：「土地增值稅大概要繳多少？」透天和大樓最大的不同，是土地通常整筆或大比例在自己名下，所以土增稅往往是賣屋時金額最大的一筆稅。好消息是，土增稅只看公告土地現值的漲價，不看成交價，只要抓到幾個數字，自己就能先估出大概。以下用兩個示範例子，一步步算給你看。

先釐清：土增稅只算土地，不算房子

土地增值稅是在土地所有權移轉時課徵，課的是「這段期間土地公告現值漲了多少」。房子本身（建物）不課土增稅，賣屋的獲利另外看房地合一稅。所以算透天厝的土增稅，只需要這幾個數字：

• 土地面積與你的持分（透天多半是 1/1 全部）
• 當期公告土地現值（每年 1 月 1 日調整）
• 前次移轉現值與前次移轉年月（你上一次取得這塊地時的申報現值）
• 前次移轉到這次移轉的消費者物價指數調整

公式和一般土地相同：A＝公告現值×面積；B＝前次移轉現值×物價指數調整×面積；漲價總數額 a＝A−B；再用 a÷B 的倍數決定適用 20%、30%、40% 哪一級。完整公式可參考土增稅怎麼算。

透天厝常見的三個特色

1. 土地面積大，金額跟著大

同樣總價，透天的土地持分通常比大樓多好幾倍，漲價總數額自然比較高。這也是為什麼老透天常常一算就是幾十萬、上百萬，詳細比較可看老屋土地持分大，土增稅為何比大樓高。

2. 持有年限長，可以自動減徵

很多透天是自己蓋或父母留下來的，持有超過 20、30、40 年很常見。依土地稅法第 33 條，持有滿 20 年以上，超過 20% 的那部分稅率會自動減徵，第二、三級的稅額會明顯下降，不用另外申請。

3. 可能有「另一筆地」

有些透天的門前巷道、法定空地是另外一筆地號，由整排住戶持分共有。賣房子時這些持分通常一起移轉，土增稅也要一起算。看權狀或地價稅單時，記得確認是不是不只一筆。

示範試算一：持有 30 年、漲幅普通

以下數字皆為假設，用來說明算法：

• 都市土地 100㎡、持分全部；當期公告現值每㎡ 60,000 元 → A＝600 萬元
• 民國 85 年 3 月取得，前次移轉現值每㎡ 25,000 元，物價指數調整倍數假設 1.30 → B＝25,000×1.30×100＝325 萬元
• 漲價總數額 a＝600 萬−325 萬＝275 萬元；倍數 275÷325≈0.85，未達 1 倍，適用第一級 20%
• 一般用地稅額＝275 萬×20%＝55 萬元
• 若符合自用住宅用地 10%：275 萬×10%＝27.5 萬元

第一級本來就是最低稅率 20%，所以持有 30 年在這個例子裡沒有再減。減徵的效果要到第二、三級才看得出來。

示範試算二：持有超過 40 年、漲幅很大

• 同樣 100㎡、A＝600 萬元
• 民國 75 年 5 月取得，前次移轉現值每㎡ 8,000 元，物價指數調整倍數假設 1.6 → B＝128 萬元
• a＝600 萬−128 萬＝472 萬元；倍數約 3.69，達 2 倍以上，適用第三級
• 持有超過 40 年，第三級公式為 a×32%−B×18%＝151.04 萬−23.04 萬＝128 萬元
• 如果沒有長期持有減徵（未滿 20 年公式 a×40%−B×30%），會是 150.4 萬元；減徵約少繳 22.4 萬元
• 若符合自用住宅用地 10%：472 萬×10%＝47.2 萬元

可以看到，能不能用自用住宅 10%對透天厝影響最大。自用住宅 10% 與長期持有減徵不會疊加，10% 本身已經比減徵後的一般稅率更低，說明見自用住宅10%能再享持有20年以上減徵嗎。

自用住宅 10%：一生一次、一生一屋

一生一次：土地上的房屋由本人、配偶或直系親屬設籍居住，出售前 1 年內沒有出租或營業，都市土地 300㎡、非都市土地 700㎡ 以內的部分適用 10%，一輩子只能用一次。

一生一屋：一生一次用過以後，若本人、配偶與未成年子女在全國只有這一戶，本人或配偶、未成年子女設籍並持有滿 6 年，出售前 5 年內沒有出租或營業，都市土地 150㎡、非都市土地 350㎡ 以內，還可以再用 10%，而且可以重複使用。條件比較細，建議看一生一次用掉了還能用一生一屋嗎。

要注意：自用住宅稅率要在申報時提出申請，不是自動適用。超過面積上限的部分，仍按一般稅率計算。

不知道地號？用門牌直接點

很多透天屋主手邊沒有權狀，也不記得地號。現在在土增稅神器網站登入會員後，可以用門牌點選查詢：選縣市、區、路名、門牌，系統會找出這一戶坐落的土地，透天厝通常可以直接算出土增稅，每個會員免費 3 次。手機上習慣用 LINE 的，也可以到官方 LINE 查詢。如果你已經知道數字，直接手動輸入試算則免費、不限次數。

不論用哪個方式，算出來的都是試算，以稽徵機關核定為準。正式申報移轉現值、申請自用住宅稅率，請由地政士等持照專業人員協助辦理。

常見問題

透天厝賣價比當初買價高很多，土增稅會跟著暴增嗎？

不一定。土增稅看的是公告土地現值的漲幅，不是成交價。公告現值通常比市價低，成交價高很多不代表土增稅一樣高；成交價的獲利是房地合一稅在處理。

透天是父母過世留下來的，前次移轉現值要用哪一年？

繼承移轉不課土增稅，之後你自己出售時，前次移轉現值通常以繼承時的公告現值為準，年限也從繼承時起算。細節見繼承土地出售土增稅怎麼算。

土增稅是誰繳？

一般買賣由賣方（原所有權人）繳納。雙方若在契約另外約定由買方負擔，是私下的約定，稅單上的納稅義務人仍以法令規定為準。