房仲帶看稅費試算：仲介怎麼跟客戶說稅
客戶在現場問「這間賣掉要繳多少稅」，最安全也最專業的回答是三句話：「賣方主要是土地增值稅，可能還有房地合一稅；買方是契稅、印花稅、登記規費。我現在先用公告現值幫您抓個範圍，正式數字要看地政士調謄本、實際稅額以主管稽徵機關核定為準。」先分「誰付什麼」，再給範圍不給定數，最後把責任交回專業人員——這就是整套框架。以下拆給你逐句用。
第一步：把稅拆成「賣方付」與「買方付」
很多帶看現場的混亂，是因為買賣雙方腦中的稅混在一起。先在紙上或手機上畫這張表，客戶馬上就懂。
| 誰付 | 稅目 | 課什麼 | 時點 |
|---|---|---|---|
| 賣方 | 土地增值稅 | 土地公告現值的漲價（非成交價，與房屋無關） | 訂約後30日內申報移轉現值 |
| 賣方 | 房地合一稅2.0 | 房地實際交易所得 | 移轉登記日次日起30日內 |
| 買方 | 契稅 | 房屋契價6%（土地不課契稅） | 訂約後30日內申報 |
| 買方 | 印花稅、登記規費 | 契據、登記 | 登記時 |
依土地稅法§28，土地所有權移轉時就其土地漲價總數額課徵土地增值稅；契稅則由買方於訂約日起30日內申報。這兩句話背起來，現場講出來就很有份量。
第二步：現場30秒估土增稅的做法
土增稅不看成交價，公式是：A＝公告土地現值×面積；B＝前次移轉現值×(移轉時CPI÷前次CPI)×面積；漲價總數額a＝A−B；倍數＝a／B。你要跟客戶拿的只有三個資料：土地面積（或持分）、目前公告土地現值、前次移轉現值。前兩項謄本或地價資料上都有，第三項屋主手邊的舊契約或稅單通常查得到。
拿到後直接開土增稅線上試算工具輸入，30秒內就有一個示範性的區間。持有年限會影響級距：一般用地未滿20年為 a×20%／a×30%−B×10%／a×40%−B×30%；持有超過20、30、40年，還有就超過最低稅率20%部分減徵20%／30%／40%的長期持有優惠（土地稅法§33）。所以第一個要問的永遠是：「請問這塊地您持有幾年了？」
示範試算（假設數字，非真實個案）
假設土地持分40㎡，公告土地現值每㎡5萬元，前次移轉現值每㎡2萬元，CPI調整率120%，持有22年，一般用地。
- A＝50,000×40＝2,000,000元
- B＝20,000×120%×40＝960,000元
- a＝2,000,000−960,000＝1,040,000元；倍數＝1,040,000／960,000≈1.08（未達1倍以上但已超過1，落在第二級）
- 持有22年適用20~30年級距第二級：a×28%−B×8%＝1,040,000×28%−960,000×8%＝291,200−76,800＝214,400元
此為示範試算、使用假設數字，僅供理解結構；實際稅額以主管稽徵機關核定為準。
第三步：自用住宅10%的關鍵三問
自用住宅用地稅率10%（土地稅法§34）可能讓稅額差很多，但條件很硬，你要當場問清楚這三題：
- 有沒有設籍？本人或配偶、直系親屬要在該地辦竣戶籍登記，地上要有房屋。
- 近期有沒有出租或營業？「一生一次」要求出售前1年內未出租、未供營業使用；「一生一屋」要求出售前5年內未出租、未供營業使用。
- 「一生一次」用過了嗎？用過的人，才可能適用「一生一屋」——但要設籍並持有連續滿6年。
面積上限也不同：一生一次為都市土地300㎡、非都市700㎡；一生一屋為都市150㎡、非都市350㎡，超過部分回到一般稅率。是否符合，最終以稽徵機關認定為準，你只負責問對問題、不做認定。
第四步：提醒賣方還有房地合一稅
很多客戶只算土增稅，忘了房地合一2.0。境內個人持有未滿2年課45%、2~5年35%、5~10年20%、超過10年15%；符合自住（設籍並持有滿6年等要件）者免稅額400萬元、超過部分課10%。土地增值稅的漲價總數額可自房地合一課稅所得中減除，這點務必提醒，否則客戶會誤以為被課兩次。另外，2年內賣舊買新自用住宅可依土地稅法§35申請重購退稅，但退稅後5年內不得改作他用、出租或再移轉，可搭配重購退稅試算工具說明；買方端的房屋稅負可用房地合一稅試算工具快速理解。
第五步：不說死數字的合規講法
把這幾句設成你的口頭禪，能同時保護客戶與自己：
- 「這是用公告現值做的示範試算，是抓個量級，不是核定數字。」
- 「公告現值每年1月1日調整，跨年成交數字會動。」
- 「是否符合自用住宅稅率，以稽徵機關認定為準。」
- 「土地登記與土增稅申報由地政士辦理、稅務申報由記帳士或會計師等具名專業人員辦理，我幫您約時間。」
反過來，「帶有保證意味的說法」「絕對性的說法」「宣稱平均可省多少的說法」這類話千萬別說；也不要用「辦理」形容專業人員的工作，正確說法是地政士服務費。想更完整地檢視客戶狀況，可用稅務體檢工具整理待確認事項。
常見問題
客戶說「我賣3000萬，土增稅是不是很可怕？」怎麼回？
土增稅課的是土地公告現值的漲價，與成交價、與房屋都無關（土地稅法§28）。公告現值通常低於市價，所以土增稅未必如客戶想像。請他提供面積、公告現值與前次移轉現值，做示範試算即可；實際稅額以主管稽徵機關核定為準。
繼承來的房子要賣，土增稅怎麼算？
因繼承而移轉之土地不課徵土地增值稅（土地稅法§28），但後續出售時，前次移轉現值以繼承開始時的公告土地現值計算，仍會課土增稅。房地合一部分的持有期間與成本認定另有規定，請由記帳士或會計師協助評估。
帶看時我可以直接幫客戶算好報稅金額嗎？
可以做示範試算幫助溝通，但不宜提供確定數字；申報程序應由地政士辦理。土地登記與土增稅申報應由地政士辦理、稅務申報由記帳士或會計師等具名專業人員辦理，個案認定以稽徵機關認定為準。