房仲報價前怎麼快速估土增稅？給房仲與代書的實務流程
屋主簽委託前，最常問房仲的一句話是：「賣掉要繳多少稅？」答得太模糊，屋主覺得你不專業；答得太篤定，萬一差很多又傷信任。這篇整理一套報價前 10 分鐘內估出土增稅的實務流程，適合房仲與代書在第一次見屋主、做委託價分析時使用。重點是：拿對資料、問對問題、給一個有條件的區間，並清楚告訴屋主這是試算。
步驟一：先拿到「地號」或「門牌＋權利範圍」
土增稅只看土地，所以第一步是確認這間房子坐落在哪幾筆地、屋主持分多少。最快的來源：
- 地價稅繳款書：屋主家裡通常找得到，上面有地段、地號與持分。
- 土地所有權狀或登記謄本：委託時本來就要調閱謄本，順便看標示部與所有權部。
- 只有門牌時：在土增稅神器網站登入會員，用門牌點選查詢，透天通常可直接算，公寓、華廈、大樓部分可以對出持分算出，對不出來再改用地號。每個會員免費 3 次。做法見用門牌查地號。
步驟二：抓四個數字
| 數字 | 去哪裡看 | 小提醒 |
|---|---|---|
| 面積 × 權利範圍 | 謄本標示部、所有權部 | 大樓可能跨好幾筆地號，每筆分開算 |
| 當期公告土地現值 | 謄本標示部、公告現值查詢系統 | 每年 1 月 1 日調整，跨年簽約要注意 |
| 前次移轉現值 | 謄本所有權部 | 共有人各自不同，不能共用一個數字 |
| 前次移轉年月 | 所有權部的登記原因發生日期 | 決定物價指數調整與持有年限 |
用地號查詢時，這些數字可以一次自動帶入；手上已有謄本，也可以直接手動輸入免費試算，不用登入、不限次數。
步驟三：問屋主三個問題
稅額差最多的地方，是能不能用自用住宅用地 10%。報價前一定要問：
- 這間房子有沒有人設籍？是屋主本人、配偶或直系親屬嗎？
- 最近有沒有出租或做生意？一生一次看出售前 1 年，一生一屋看出售前 5 年。
- 以前賣房子時用過自用住宅稅率嗎？用過一生一次的，再看名下是否只有這一戶、設籍持有是否滿 6 年，判斷能否用一生一屋。
面積上限：一生一次都市 300㎡、非都市 700㎡；一生一屋都市 150㎡、非都市 350㎡。公寓大樓的持分面積多半在範圍內，透天與大面積土地才需要特別確認。完整條件見一生一次與一生一屋比較。
步驟四：用「兩個數字」報給屋主
試算結果會同時算出一般用地稅額與自用住宅稅額。建議這樣講：
- 「如果符合自用住宅，土增稅大約是 X 萬；如果不符合，大約是 Y 萬。」
- 「這是用今年公告現值試算的，正式金額以稅捐機關核定為準。」
- 「跨過明年 1 月 1 日才簽約的話，公告現值會調整，數字會再變。」
屋主關心的是「到手多少」，土增稅之外，別忘了提醒還有房地合一稅，以及買方負擔的契稅、印花稅。完整清單可以分享賣房子要繳哪些稅給屋主看，或用賣房稅務總報告一次列出。
步驟五：交給持照專業人員正式辦理
報價階段的估算，目的是讓屋主心裡有底、定價合理。成交後，訂約日起 30 日內申報土地移轉現值、申請自用住宅稅率、確認前次移轉現值的特殊情形（繼承、配偶贈與、信託、重劃等），都應由地政士依法辦理；房地合一的申報則由屋主自行或委請記帳士、會計師處理。地政士的作業流程可參考地政士土增稅申報流程。
現場常見的四個坑
- 拿成交價去算：土增稅看公告現值的漲價，跟成交價無關。
- 只看一筆地：大樓基地常有好幾筆地號，車位也可能有獨立持分。
- 共有人用同一個前次移轉現值：兄弟姊妹、夫妻各自取得時間不同，稅額要分開算。
- 忘記繼承、贈與的特殊規則：繼承後再賣，前次移轉現值通常是繼承時的公告現值；夫妻贈與申請不課徵的，要追溯到更早的取得時點。
手機上也能查：官方 LINE
在外面帶看、沒有電腦時，可以用土增稅神器官方 LINE 點選門牌或輸入地號查詢，結果直接在 LINE 裡顯示，方便截圖給屋主。原會員綁定 LINE 送 3 次免費查詢。所有結果都是試算，以稽徵機關核定為準。
常見問題
報價時，土增稅要怎麼跟屋主說？
建議給兩個數字：「如果符合自用住宅，土增稅大約是 X 萬；如果不符合，大約是 Y 萬。」並說明這是用今年公告現值試算，正式金額以稅捐機關核定為準，跨過明年 1 月 1 日才簽約，公告現值調整後數字會再變。
屋主不願意給謄本，怎麼估？
可以先用門牌點選查詢；或請屋主提供地價稅單上的地號。真的沒有任何資料時，只能先說明土增稅的計算方式與影響因素，不要硬給數字。
可以直接幫屋主決定要不要申請自用住宅嗎？
能不能適用要看設籍、出租營業紀錄等事實，最後由稽徵機關認定。房仲可以提醒屋主準備文件、詢問地政士，但不宜替屋主保證一定適用。