賣土地要繳什麼稅?一次看懂4種稅怎麼算

賣土地時,賣方最主要要繳的是土地增值稅(土增稅);如果土地上有建物、或是民國105年後取得的土地,還可能要繳房地合一稅。此外,買賣雙方訂立契約時會涉及印花稅。簡單說,「賣土地要繳什麼稅」的答案不是單一一種,而要看你賣的是純土地還是含建物、取得時間、以及是否符合自用等條件。以下用對照表帶你一次看懂。

賣土地會遇到的4種稅:誰繳、課什麼

下表整理賣地常見的稅目、由誰負擔,以及課稅對象。實際適用情形仍以個案與主管稽徵機關核定為準。

其中,土增稅是賣地一定會碰到的核心稅目。它課的是「土地公告現值的漲價」,不是你實際成交多少錢,也和地上房屋無關。買賣、贈與移轉會課;繼承移轉則不課徵。

土增稅怎麼算?先看漲價總數額

依土地稅法,土增稅的計算邏輯是:先算出這次移轉的申報現值,減掉物價調整後的原地價,得到「漲價總數額」,再乘上級距稅率。

• 申報移轉現值A=公告土地現值 × 面積
• 物價調整後原地價B=前次移轉現值 ×(移轉時CPI ÷ 前次CPI)× 面積
• 漲價總數額 a=A − B;漲價倍數=a ÷ B

一般用地採三級累進稅率,倍數未滿1適用第1級(20%)、1~2倍第2級、2倍以上第3級,並依持有年限有不同減徵。若是自用住宅用地,符合條件者稅率一律10%,不分級距,是一般民眾換屋常用的優惠。

示範試算(假設數字)

以下為示範試算,採用假設數字說明計算流程,非真實案例。

• 土地面積:200㎡,公告土地現值:每㎡ 3萬元 → 申報現值A = 200 × 3萬 = 600萬元
• 前次移轉現值(已含面積):400萬元,CPI調整係數假設1.05 → 原地價B = 400萬 × 1.05 = 420萬元
• 漲價總數額 a = 600萬 − 420萬 = 180萬元;漲價倍數 = 180 ÷ 420 ≈ 0.43(未滿1倍,適用第1級)
• 一般用地稅額 = a × 20% = 180萬 × 20% = 36萬元
• 若符合自用住宅用地10%:180萬 × 10% = 18萬元

可以看到,是否符合自用住宅條件,稅額差距不小。實際稅額以主管稽徵機關核定為準,建議賣地前先用工具估算。你可以用免費土增稅試算工具(手動計算、免登入)先抓概數。

什麼時候還要繳房地合一稅?

如果你賣的是105年1月1日以後取得的土地或房地,除了土增稅之外,交易所得還要按房地合一稅制課徵。這部分課的是「售價減去取得成本與相關費用」後的所得,並依持有年限適用不同稅率;而為避免重複課稅,計算房地合一稅所得時,已課徵的土增稅漲價總數額可以減除。純土地若在104年底前取得且無建物,通常回到舊制,以土增稅為主。想估算這部分,可參考房地合一稅試算。

另外提醒,若你賣掉自用住宅、又在2年內另購自用住宅,已納的土增稅可能符合重購退稅條件(土地稅法§35),先買後賣也適用,值得一併評估。

賣地辦理流程,誰來做?

土增稅屬於「訂約後30日內申報移轉現值」的稅目。實務上,土地登記與土增稅申報由地政士辦理,稅務申報(如房地合一)由記帳士、會計師等具名專業人員辦理。賣方在簽約前,建議先確認自己的持有年限、是否有自用住宅資格、以及土地取得時間,這三項會直接影響稅負高低。

公告土地現值每年1月1日調整,可至各地政局或內政部「地價查詢」系統查詢。掌握這些數字後,再搭配試算工具,就能在議價與簽約前先有心理準備。

常見問題

賣土地一定要繳土增稅嗎?

買賣移轉土地原則上會課徵土增稅,由賣方負擔;但若土地「漲價總數額」為零或負(現值未漲),則無稅可課。繼承移轉不課徵土增稅,農地作農業使用並取得農用證明者移轉也可不課徵。實際情形以主管稽徵機關核定為準。

賣土地的稅是買方繳還是賣方繳?

依土地稅法,土增稅的納稅義務人是賣方(出賣人),房地合一稅也由賣方就交易所得申報;印花稅則由訂立契據的立約人負擔。契約中雙方也可約定稅費分擔方式,但法定納稅義務人仍以法令規定為準。

賣土地要繳土增稅又要繳房地合一稅,會重複課稅嗎?

兩者課稅基礎不同:土增稅課「土地公告現值的漲價」,房地合一稅課「不動產交易所得」。為避免重複課稅,計算房地合一所得時,土地漲價總數額(即已計入土增稅的部分)可以自所得中減除。實際計算以主管稽徵機關核定為準。