公告土地現值查詢教學：與地價、市價差別一次懂

想查公告土地現值，最快的方式是到內政部「地價查詢」系統或各縣市地政局網站，輸入地段與地號即可免費查到。公告土地現值是政府每年公告的每平方公尺地價，每年1月1日調整一次，它是計算土地增值稅（土增稅）的核心基準，不是你買賣土地的成交價。這篇帶你搞懂公告現值是什麼、和公告地價與市價差在哪、去哪查，以及它和土增稅之間的關係。

公告土地現值是什麼？

公告土地現值，是直轄市或縣市政府依土地實際交易價格動態評定、每年公告的地價，作為土地移轉時計算漲價數額與課徵土增稅的依據，也是政府徵收土地補償地價的參考。簡單說，它是「政府認定的土地價值」，而土增稅課的正是公告土地現值的漲價部分，與房屋、與你實際成交多少錢都無關。

依平均地權條例第33條與土地稅法規定，土地移轉時要以「申報移轉現值」為基礎計算漲價總數額。實務上，多數人會直接以公告土地現值作為申報移轉現值申報。

公告現值、公告地價、市價，三者差在哪？

很多人把「公告現值」和「公告地價」搞混，其實用途完全不同：

一句話記法：移轉時算土增稅看「公告現值」，每年繳地價稅看「公告地價」，實際買賣談的是「市價」。通常市價高於公告現值，公告現值又高於公告地價，但三者不會相等。

公告土地現值去哪查？

查詢管道都是免費、免登入：

• 內政部「地價查詢」系統：於內政部地政司或不動產交易實價查詢服務網相關頁面，輸入縣市、地段、地號即可查得每平方公尺公告現值。
• 各縣市地政局／地政事務所網站：多數縣市提供線上地價查詢，或可臨櫃、電話洽詢。
• 土地登記謄本：申請謄本時，上面也會載明公告現值資訊。

查詢時要留意單位是「每平方公尺」，換算總價要再乘上你的土地面積（平方公尺）。

公告現值和土增稅怎麼算？（示範試算）

土增稅的簡化邏輯是：本次移轉現值（A）減去物價調整後的原地價（B），得到漲價總數額，再依持有年限與漲價倍數套用稅率。以下用假設數字做示範試算，僅供理解流程：

• 土地面積：100 平方公尺
• 本次公告土地現值：每㎡ 5萬元 → A ＝ 5萬 × 100 ＝ 500萬元
• 前次移轉現值：每㎡ 3萬元，經物價指數調整後 → B ＝ 約 300萬元（示範）
• 漲價總數額 a ＝ A − B ＝ 200萬元；漲價倍數 ＝ a ÷ B ＝ 約0.67（未滿1倍，適用第1級）
• 若適用一般用地第1級稅率 20%：土增稅 ＝ 200萬 × 20% ＝ 40萬元（示範）

若這筆土地符合自用住宅用地條件（地上有房屋自用、本人或配偶、直系親屬設籍、出售前一年未出租或營業），依土地稅法可適用10%優惠稅率，稅額會明顯降低。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。想快速估算，可用免費土增稅試算工具手動計算。

每年1/1調整：跨年移轉的影響

公告土地現值每年1月1日調整，這代表同一塊地、同樣的交易，在跨年前後申報，稅額可能不同。因為A（本次移轉現值）會隨新年度公告現值變動，B（物價調整後原地價）也會因當年度消費者物價指數（CPI）而調整。

依規定，買賣或贈與訂約後應於30日內申報移轉現值。若公告現值預期調高，年底前完成申報，A可能較低、漲價數額較小；若調降則相反。不過調整方向每年、每地段不同，且還牽涉持有年限級距，不能一概而論。是否跨年、如何安排，建議先試算再決定，並以稽徵機關核定為準。

此外，土地稅法還有長期持有減徵（持有超過20、30、40年，就超過最低稅率部分分別減徵20%、30%、40%，自動適用）、以及2年內賣舊買新自用住宅的重購退稅等機制。若你的交易同時涉及房屋，房屋部分則另看房地合一稅。

常見問題

公告土地現值查詢要錢嗎？

不用。內政部地價查詢系統與各縣市地政局的線上查詢多為免費、免登入，輸入地段地號即可查得每平方公尺公告現值。申請土地登記謄本則可能有規費。

公告現值和實際成交價差很多，土增稅會用哪個算？

土增稅是以公告土地現值（申報移轉現值）計算的漲價數額為基礎，與你實際成交價無關。實務上通常公告現值低於市價，這也是為什麼算出的稅基常比成交價低。實際稅額以主管稽徵機關核定為準。

公告土地現值什麼時候公告？

公告土地現值每年1月1日調整並公告一次。因此若土地移轉跨年度，前後適用的公告現值可能不同，進而影響土增稅金額。土地登記與土增稅申報由地政士、稅務申報由記帳士或會計師等具名專業人員辦理。