外國人可以買台灣土地嗎？外籍人士賣土地要繳土增稅嗎｜法條與試算完整解析
可以買，但要過關；賣掉只要有漲價就要繳土增稅，而且很可能繳到最貴的那一版。外國人取得台灣土地要過三關：土地法第 17 條原則禁止的地類、第 18 條平等互惠、第 19 至 20 條的用途限制與縣市核准。賣地時土增稅不看國籍，照樣按 20%／30%／40% 三級累進；但自用住宅 10% 以「辦竣戶籍登記」為法定要件，外國人本身無我國戶籍，一生一次與一生一屋幾乎用不到——那往往是最大的一塊優惠。
一、能不能買？三道關依序過
第一關：土地法 §17 列舉的七種地，連租都不行
土地法第 17 條第 1 項：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人——長期承租同樣不准。
同條第 2 項是外國人最常撞到的一條：因繼承取得前項各款土地不受禁止，但應於辦竣繼承登記之日起三年內出售與本國人，逾期由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產署（條文用語為「國有財產局」，機關已改制）公開標售。宜蘭山區林地與養殖用地正屬此類，移民二代人在海外，回頭才發現三年已過。
第二關：土地法 §18 平等互惠原則
外國人取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律、我國人民得在該國享受同樣權利者為限；依據是內政部公告的「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。兩個誤判：美國採州法制，內政部逐州認定，不是「美國人一律可以」；名單會變動，簽約前應核對當期公告。港澳居民在臺取得土地權利，實務上準用外國人之規定辦理，身分認定另依內政部相關函釋，且香港與澳門待遇並不相同，簽約前務必先向地政機關確認；大陸地區人民則走臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 69 條的許可制，不適用互惠名單。
第三關：土地法 §19、§20 用途限制與核准報部備查
第 19 條第 1 項限定八款用途：住宅，營業處所、辦公場所、商店及工廠，教堂，醫院，外僑子弟學校，使領館及公益團體之會所，墳場，以及有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資並經中央目的事業主管機關核准者；面積與地點並受該管直轄市或縣（市）政府依法所為之限制。第 20 條第 1 項規定應檢附文件向土地所在地之直轄市或縣（市）政府申請核准；同條第 2 項則要求該管政府於受理後 14 日內准駁，並於核准後報請中央地政機關（內政部）備查。買宜蘭的地，就是向宜蘭縣政府申請。
| 關卡 | 依據 | 沒過的後果 |
|---|---|---|
| §17 七款地類 | 土地法 §17 I | 移轉、設定負擔、租賃均不准 |
| 互惠名單 | 土地法 §18 | 登記機關不予受理 |
| 用途與面積 | 土地法 §19 I | 核准不通過 |
| 縣市核准報部 | 土地法 §20 I、II | 無法完成移轉登記 |
| 繼承禁止地類 | 土地法 §17 II | 逾 3 年未售與本國人即標售 |
二、土增稅不看國籍，戶籍卻把外國人擋在門外
土增稅課的是「土地漲價總數額」，土地稅法沒有一條以國籍為要件。一般用地依第 33 條第 1 項三級累進：漲價倍數未達 1 倍課 20%；1 倍以上未達 2 倍為 a×30% − B×10%；2 倍以上為 a×40% − B×30%（a＝漲價總數額，B＝按物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值總額）。長期持有減徵也不看國籍：依同條第 8 至 10 項，持有超過 20 年就超過最低稅率部分減徵 20%，超過 30 年減徵 30%，超過 40 年減徵 40%。這是外國人少數能完整享有的土增稅優惠之一（公共設施保留地免徵、重劃後第一次移轉減徵 40% 等，依土地稅法 §39 同樣不以國籍為要件）。
斷點在自用住宅。土地稅法第 9 條定義自用住宅用地為：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。外國人持的是居留證而非戶籍，於是：
- 一生一次（§34 I、IV）：都市土地 300 ㎡、非都市土地 700 ㎡以內按 10% 課徵，出售前一年內未供營業或出租（§34 II），且自用住宅之評定現值不得低於所占基地公告土地現值 10%、建築工程完成滿一年以上者不在此限（§34 III），一生限一次——但最前面的要件仍卡在第 9 條的戶籍登記。
- 一生一屋（§34 V）：都市土地 150 ㎡、非都市土地 350 ㎡以內，出售時本人與配偶、未成年子女無該自用住宅以外之房屋，出售前持有該土地 6 年以上，本人或配偶、未成年子女於出售前在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年，出售前 5 年內無營業或出租。條文直接寫戶籍，外國人無從滿足。
但有個常被忽略的轉折：第 9 條寫的是「所有權人或其配偶、直系親屬」設籍。若外國人的配偶或子女具我國國籍、確實設籍該地且無出租營業，一生一次仍有討論空間；一生一屋則限縮到本人、配偶與未成年子女。此屬個案認定，宜於申報前備妥戶籍謄本向稽徵機關確認。第 35 條重購退稅同以自用住宅用地為前提，戶籍過不了即一併封閉，可用重購退稅試算工具對照要件。
三、實際試算：宜蘭羅東一筆 120 ㎡住宅用地
日本籍 A 先生 2018 年 10 月經宜蘭縣政府依 §19 I 第 1 款「住宅」核准，取得羅東鎮都市土地 120 ㎡及地上透天厝，2026 年 10 月出售，持有 8 年；長住大阪，一課稅年度在台不到 183 天，屬「非中華民國境內居住之個人」。以下為假設數字之示範試算，非實際案件。
- 前次移轉現值：20,000 元／㎡ × 120 ㎡ ＝ 2,400,000 元
- 物價指數 112%，調整後 B ＝ 2,400,000 × 112% ＝ 2,688,000 元
- 本次公告土地現值：52,000 元／㎡ × 120 ㎡ ＝ 6,240,000 元
- 漲價總數額 a ＝ 6,240,000 − 2,688,000 ＝ 3,552,000 元；倍數 ≈ 1.32 倍，適用第二級
- 土增稅 ＝ 3,552,000 × 30% − 2,688,000 × 10% ＝ 796,800 元
換不同年限與身分，差距如下（換成自己的地號與現值，可用土增稅試算工具直接跑）：
| 情境 | 速算式 | 土增稅 | 外國人可否適用 |
|---|---|---|---|
| 一般用地（未滿 20 年） | a×30% − B×10% | 796,800 | 可，照課 |
| 持有超過 20 年 | a×28% − B×8% | 779,520 | 可，不看國籍 |
| 持有超過 30 年 | a×27% − B×7% | 770,880 | 可，不看國籍 |
| 持有超過 40 年 | a×26% − B×6% | 762,240 | 可，不看國籍 |
| 自用住宅 10% | a×10% | 355,200 | 戶籍為要件，本人無戶籍不適用 |
本例漲幅不高，長期持有減徵只差 17,280 元（20 年）到 34,560 元（40 年）；自用住宅 10% 與一般用地則差 441,600 元，那才是外國人在這個假設下失去的大塊。實際差額因地價、年限、面積而異，須逐案試算。
再接房地合一：成交總價 1,800 萬元，取得成本 1,200 萬元，取得費用（契稅、規費等）24 萬元，移轉費用（仲介報酬等）60 萬元。課稅所得 ＝ 18,000,000 − 12,000,000 − 240,000 − 600,000 − 3,552,000 ＝ 1,608,000 元；細項可用房地合一試算工具帶入。
| 身分 | 持有 8 年稅率 | 自住 400 萬免稅額 | 房地合一稅 | 合計（含土增稅） |
|---|---|---|---|---|
| 非居住者（A 先生） | 35% | 不適用 | 562,800 | 1,359,600 |
| 居住者但未設籍滿 6 年 | 20% | 不適用 | 321,600 | 1,118,400 |
| 本國人設籍滿 6 年＋一生一次 | 逾 400 萬部分 10% | 適用，所得未達 400 萬 | 0 | 355,200 |
同一塊地同一價格，身分不同差 1,004,400 元；要一次看完土增稅、房地合一與各項費用，可跑一份賣房稅務總報告。
四、房地合一：非居住者只有兩級，自住優惠全關
所得稅法第 14 條之 4 第 3 項把個人分兩類。境內居住之個人為 2 年內 45%、逾 2 年未逾 5 年 35%、逾 5 年未逾 10 年 20%、逾 10 年 15%；非中華民國境內居住之個人只有兩級：2 年內 45%、超過 2 年 35%，沒有 20%，也沒有 15%。自住優惠（§4-5 I 第 1 款，稅率見 §14-4 III 第 1 款第 7 目）要求本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿 6 年、6 年內無出租或供營業使用且未曾適用，所得 400 萬元以下免稅、超過部分 10%——這一目明文列在「中華民國境內居住之個人」項下，非居住者結構上就用不到，而外國人即使符合居住者身分，也同樣卡在戶籍。重購退稅（§14-8）也以本人或配偶、未成年子女於該地辦竣戶籍登記並居住為要件，外國人本身無戶籍，一樣過不了。
注意：「外國人」不等於「非居住者」。依所得稅法第 7 條第 2 項，境內無住所但一課稅年度內居留合計滿 183 天者即為境內居住之個人，可用 20%／15% 階梯。財政部 101 年 9 月 27 日台財稅字第 10104610410 號令（102 年 1 月 1 日生效）說明「境內有住所並經常居住」以課稅年度在境內設有戶籍、居住合計滿 31 天（或滿 1 天未滿 31 天而生活及經濟重心在我國）為判準——外國人無戶籍，只剩 183 天這條路。
申報期限也不同：不論居住與否，個人交易房地都應於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內自行申報並繳納（§14-5）。非居住者不是「買方扣繳就沒事」，逾期一樣有罰鍰。
五、繼承來的祖產要賣：三個外國人專屬地雷
其一，繼承移轉本身免徵土增稅（土地稅法 §28 但書；農地「不課徵」的依據是 §39-2，用語不同）。其二，繼承取得之土地日後再移轉，前次移轉現值以繼承開始時該土地之公告土地現值計（§31 II），漲價總數額通常比想像中小。其三，繼承到 §17 I 地類者，三年內須售與本國人。
前置問題是遺產稅：被繼承人若為經常居住我國境外之國民或非我國國民，僅就境內遺產課徵（遺產及贈與稅法 §1 II）。更要注意扣除額：依同法 §17 II，第 1 款至第 7 款（配偶、直系血親卑親屬、父母、重度身心障礙、受扶養親屬、農地農用、死亡前 6 年內繼承已納遺產稅之財產）一律不適用；第 8 款至第 11 款（應納未納稅捐罰鍰、未償債務、喪葬費、執行遺產必要費用）則以在中華民國境內發生者為限。免稅額 1,333 萬元雖仍可扣除，應稅金額常高於預期。繼承登記沒辦完就賣不掉，可先用遺產稅試算工具抓概數。
六、時程提醒與常見錯誤
| 順序 | 時點 | 要做的事 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 1 | 訂約日起 30 日內 | 權利人與義務人共同申報土地移轉現值 | 土地稅法 §49 |
| 2 | 收到繳款書後 30 日內 | 賣方繳清土增稅（房屋契稅是另一個稅目，由買受人於訂約日起 30 日內申報繳納，別和土增稅混為一談） | 土地稅法 §50；契稅條例 §4、§16 |
| 3 | 稅單繳清後 | 辦所有權移轉登記；外國人無印鑑證明，須經駐外館處驗證或國內公證認證，並附中譯本 | 土地登記規則 |
| 4 | 完成移轉登記日次日起 30 日內 | 申報並繳納房地合一稅 | 所得稅法 §14-5 |
| 5 | 價金匯出前 | 備妥完稅證明；非居住民每筆結匯未超過等值 10 萬美元得填妥申報書逕行辦理，超過 10 萬美元之不動產價款等匯款，須檢附證明文件經由銀行業向中央銀行申請核准 | 外匯收支或交易申報辦法 §4 I、§6 I |
五個最常見的錯誤：
- 以為外國人一律不能買地而錯失時機。§17 只列舉七種地，其餘在互惠、用途、核准三要件齊備下可以取得。
- 以為互惠是國家對國家一次認定。美國逐州認定，簽約前務必核對內政部當期名單。
- 以為土增稅能用自用住宅 10%。§9 白紙黑字要戶籍登記；若要主張配偶或直系親屬設籍，請在簽約前向稽徵機關確認，別等稅單出來才發現差距——以本文假設情境為例，一般用地與 10% 之間就差了 441,600 元。
- 以為房地合一由買方扣繳。個人交易房地一律自行申報，非居住者亦然；30 日起算點是完成所有權移轉登記日之次日，不是簽約日或尾款日。
- 賣完才發現錢匯不出去。完稅證明、契約、登記謄本要同步收齊；非居住民超過 10 萬美元的結匯還須經由銀行業向中央銀行申請核准，人在海外者，授權文件驗證動輒數週。
這類案子的差距通常不在「會不會算」，而在身分認定與時程管理：簽約前先把數字跑一遍，再決定由誰出面、何時賣。
本文為法令與稅務資訊整理，非法律或稅務意見。土地登記與稅捐申報請委任地政士辦理；試算僅供參考，實際稅額以稽徵機關核定為準。法條與互惠國名單有修正可能，請以主管機關當期公告為準。
常見問題
外國人可以在台灣買林地或農地嗎？
林地依土地法第17條第1項第1款屬全面禁止地類，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人；漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地與要塞軍備區域及領域邊境土地同樣禁止。其他地類則須同時符合第18條平等互惠、第19條的法定用途與面積限制，並經土地所在地縣（市）政府核准、報內政部備查（第20條）。農牧用地另受農業法規規範，宜就個案先洽地政機關確認。
外國人賣土地要繳土地增值稅嗎？可以用自用住宅10%嗎？
要繳，而且不分國籍，一樣按20%／30%／40%三級累進課徵；持有滿20年、30年、40年的長期持有減徵也照樣適用。但自用住宅10%的前提是土地稅法第9條的「辦竣戶籍登記」，外國人本身無我國戶籍，一生一次（§34 I、IV）與一生一屋（§34 V）實務上幾乎用不到。若配偶或直系親屬具我國國籍並確實設籍該地，屬個案認定，應於申報前備妥戶籍謄本向稽徵機關確認。
非居住者的房地合一稅率是多少？有400萬自住免稅額嗎？
非中華民國境內居住之個人只有兩級：持有2年以內45%、超過2年35%，沒有20%與15%。自住400萬元免稅額與重購退稅都要求本人或配偶、未成年子女設籍並居住連續滿6年，非居住者不適用。申報期限為所有權移轉登記日之次日起算30日內自行申報並繳納（所得稅法§14-5），不是由買方扣繳。
外國人在台灣住很久，可以適用居住者稅率嗎？
可以，但要看天數。依所得稅法第7條第2項，在境內無住所而一課稅年度內居留合計滿183天者，即屬中華民國境內居住之個人，可適用20%／15%階梯稅率。財政部101年9月27日台財稅字第10104610410號令的「設有戶籍＋居住滿31天」判準，外國人因無戶籍而用不上，因此入出境紀錄要保存完整，這直接決定稅率是35%還是20%。
賣屋款要匯回國外，需要準備什麼？
順序是：先繳清土增稅與契稅、完成所有權移轉登記，登記日次日起30日內申報房地合一並取得完稅證明，再辦結匯。依外匯收支或交易申報辦法第5條，非居住民每筆結匯金額超過10萬美元者，應檢附相關證明文件經銀行確認後始得辦理。人在海外者，授權文件須經我國駐外館處驗證並附中文譯本，作業時間務必往前推算。
移民二代繼承宜蘭祖產土地，什麼時候要繳土增稅？
繼承移轉本身免徵土地增值稅（土地稅法§28但書，用語是「免徵」；農地「不課徵」的依據是§39-2），要到日後出售才課徵，且前次移轉現值以繼承開始時該土地之公告土地現值計算（§31 II），漲價總數額往往比想像中小。若繼承到的是土地法第17條第1項列舉地類，須於辦竣繼承登記之日起3年內出售與本國人，逾期會被移請國有財產署公開標售。