土增稅常見錯誤8件事：算錯原因與正解

土增稅之所以常被算錯，八成不是算式錯，而是「前提就設定錯了」。最常見的八個誤解是：以為按成交價課、以為房屋也要課、以為繼承移轉要課、以為自用住宅稅率會自動適用、以為公告土地現值等於市價、忘記重購退稅的兩年期限、忘記長期持有減徵、以及跨年申報導致現值變動。以下逐項說明正解與依據，實際稅額以主管稽徵機關核定為準。

錯誤一：以為按成交價課稅

土增稅依平均地權條例第33條與土地稅法第28條，課徵對象是「土地公告現值的漲價數額」，不是買賣成交金額。同一筆地，成交價高低不直接改變土增稅，真正決定金額的是本次公告土地現值與前次移轉現值之間的差距。正解：成交價影響的是房地合一稅，不是土增稅。

錯誤二：以為房屋也要課土增稅

土增稅的稅基只有土地。房屋部分的交易所得，另循房地合一2.0處理（持有未滿2年45%、2至5年35%、5至10年20%、超過10年15%；非居住者45%／35%）。正解：房屋不課土增稅，但別忘了房地合一那一關，可用房地合一試算先抓區間。

錯誤三：以為繼承移轉要課

買賣與贈與屬有償或無償移轉，均課徵土增稅；繼承移轉則不課徵。另依土地稅法第28條之2，配偶相互贈與土地得申請不課徵，屬於遞延而非免除，將來再移轉時仍會併計漲價數額。正解：繼承不課土增稅，配偶互贈是遞延、要申請。

錯誤四：以為自用住宅10%會自動適用

自用住宅用地優惠稅率10%必須主動申請並符合要件。一生一次（土地稅法第34條）須設有戶籍、出售前1年未出租或供營業使用、地上有房屋，面積上限都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺；一生一屋另須設籍並持有連續滿6年、前5年未出租或營業，面積上限都市150平方公尺、非都市350平方公尺。正解：不申請就按一般用地累進課徵，超過面積上限的部分同樣回到一般稅率。

錯誤五：以為公告土地現值等於市價

公告土地現值是每年1月1日調整的行政評定值，用於土增稅計算；市價則由供需決定。兩者長期存在落差，因此常出現「房子賣得不錯，土增稅卻不高」或反過來的情況。正解：查稅要看公告現值，查行情才看市價。

錯誤六：忘記重購退稅的2年期限

土地稅法第35條規定，2年內出售舊自用住宅用地並另購自用住宅用地，符合要件者可申請退還已納土增稅。多數人漏掉的是後段限制：退稅後5年內不得改作他用、出租或再行移轉，否則會被追繳。正解：先確認買賣時序與5年觀察期，再用重購退稅試算檢視。

錯誤七：忘記長期持有減徵

持有超過20年、30年、40年者，就超過最低稅率20%的部分分別減徵20%、30%、40%（土地稅法第33條）。長輩名下持有數十年的土地，若未主張持有年限，累進級距的第二、三級稅額差距相當明顯。正解：翻出前次移轉日期，年限本身就是節省空間。

錯誤八：跨年申報導致現值變動

訂約後應於30日內申報移轉現值；若訂約在年底、申報拖到隔年，適用的公告土地現值可能已調整，稅額隨之變動。稅單應於30日內繳納，逾期每逾3日加徵1%，上限10%。正解：把申報日期視為稅額變數之一，別放到跨年。

示範試算（假設數字）

假設土地面積100平方公尺，本次公告土地現值每平方公尺50,000元，前次移轉現值每平方公尺20,000元，移轉時CPI 110、前次CPI 100，持有15年。

同一塊地，是否申請自用住宅稅率就差了34萬元左右。以上為示範試算，僅供理解結構之用，實際稅額以主管稽徵機關核定為準。想代入自家地號的數字，可使用土增稅線上試算。

另外兩種容易被忽略的情形

• 農業用地作農業使用並取得農用證明者，依土地稅法第39條之2不課徵。
• 公共設施保留地在徵收前移轉，依土地稅法第39條免徵。

個案是否符合要件，以稽徵機關認定為準。實務分工上，土地登記與土增稅申報由地政士辦理，稅務申報由記帳士、會計師等具名專業人員辦理。

常見問題

房子賣了很高價，土增稅一定跟著高嗎？

不一定。土增稅看的是公告土地現值的漲價數額，與成交價無直接關係。高價成交主要反映在房地合一稅的所得計算上，而土增稅的漲價總數額可自房地合一課稅所得中減除。

自用住宅稅率一生一次用掉了，還有機會嗎？

可檢視是否符合一生一屋要件：設籍並持有連續滿6年、前5年未出租或供營業使用，面積上限為都市土地150平方公尺、非都市土地350平方公尺。是否符合，以稽徵機關認定為準。

持有30年以上的土地，稅率怎麼看？

持有30至40年者累進稅率為20%／27%−B×7%／34%−B×21%，滿40年再降為20%／26%−B×6%／32%−B×18%。年限的認定以前次移轉日至本次移轉日計算，申報前建議先確認登記謄本上的日期。