共有土地被多數決賣掉，土增稅誰申報？自用住宅10%能否單獨申請

先講結論：土地被其他共有人依土地法第34條之1「多數決」賣掉，你即使從頭到尾沒點頭，稅務上仍然是你那份持分的土地增值稅納稅義務人（土地稅法第5條第1項第1款：土地為有償移轉者，納稅義務人為原所有權人）。稽徵機關是按每一位共有人的持分面積、前次移轉現值、持有年限分別核算、分別開單，所以你會收到一張只印你名字的稅單。至於自用住宅用地10%稅率，可以由你單獨主張，不必經多數共有人同意；就算對方委任的地政士沒在土地現值申報書上幫你註明，你仍可依土地稅法第34條之1第1項，在繳納期間屆滿前自行向稽徵機關補行申請。

多數決是「處分」，不是「分割」，兩者的稅完全不同

宜蘭祖產最常見的兩個出口，一個是分割（把整塊地拆給各房各自單獨所有，土地還在家族手上），另一個就是本文講的處分（整筆賣給第三人，土地離開這個家族）。土地法第34條之1第1項規定，共有土地的處分、變更及設定負擔（法條列舉為設定地上權、農育權、不動產役權或典權），只要「共有人過半數且其應有部分合計過半數」即可為之；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。同條第5項並明定於公同共有準用——祖產還掛著「某某某等○人公同共有」、遺產都還沒分割的，一樣可能被多數決處分掉。

對不同意的少數共有人來說，殘酷之處在於：分割你還能爭找補、爭位置；處分則是土地直接過戶給買方，你能爭的只剩「錢」跟「稅」。而錢常常先被提存，稅卻先到。

稅單為什麼按人分別核課

土地增值稅雖然出自同一份買賣契約，核課單位卻是「每一位土地所有權人」。原因很實際：每個人的取得原因不同（買賣、繼承、贈與）、前次移轉現值不同、持有年限不同、自用住宅資格也不同，根本沒辦法合併算。

• 納稅義務人：土地稅法第5條第1項第1款，有償移轉以原所有權人為納稅義務人。你的持分就是你的稅。
• 申報：土地稅法第49條第1項，權利人與義務人應於訂定契約之日起30日內共同申報土地移轉現值。依土地法第34條之1多數決處分者，實務上由買受人會同同意處分的共有人一併送件；同條第3項後段並明定「其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記」——該項後段的主體是「因處分而取得不動產物權的人」，也就是買受人，不是不同意的共有人自己。所以申報書與登記案件上會列出全體共有人，包含你。
• 繼承來的持分怎麼算起點：土地稅法第31條第2項，因繼承取得之土地再行移轉者，前次移轉現值以繼承開始時的公告土地現值為準，不是阿公當年的買價。這一條在宜蘭祖產案件裡往往就是稅額高低的分水嶺。（順帶一提，當年那次繼承本身依土地稅法第28條但書免徵土地增值稅；用語寫成「不課徵」的是別的條文，例如第39條之2的作農業使用農地、第28條之2的配偶相互贈與，兩套用語別混用。）

自用住宅10%，不同意的共有人能不能自己申請？

能。土地稅法第34條第1項的主體寫得很清楚是「土地所有權人出售其自用住宅用地者」，要件是就各該土地所有權人個別認定，不是整筆土地綁在一起判斷。同一塊地、同一天過戶，四個共有人出現四種稅率是完全正常的。

兩套自用住宅門檻

• 一生一次（土地稅法第34條第1項至第4項）：都市土地300平方公尺（三公畝）、非都市土地700平方公尺（七公畝）以內按10%課徵，超過部分回到一般累進稅率；地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並由土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，出售前1年內無出租或供營業使用，一生享受一次為限。另依同條第3項，房屋評定現值不及所占基地公告土地現值10%者不適用，但房屋建築完成滿1年以上者不在此限。
• 一生一屋（同條第5項）：已用過一生一次者適用，面積縮為都市150平方公尺（一．五公畝）、非都市350平方公尺（三．五公畝）；出售時本人與配偶及未成年子女名下無該自用住宅以外之房屋，出售前持有該土地6年以上，且本人或配偶、未成年子女於出售前在該地設有戶籍並持有該自用住宅連續滿6年（法條用語是「設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年」，不是「居住滿六年」），出售前5年內無出租或供營業使用。

共有情形下，面積上限是拿你的持分面積去比對，不是拿整筆土地面積比。持分面積在上限內全部適用10%，超過部分回到一般累進稅率。要注意面積還有第二道門：能算進自用住宅用地的，只有實際作自用住宅使用的那部分土地，房屋沒有坐落、也沒有作住宅使用的畸零部分不能一起算。

沒被註明怎麼辦：補行申請的那道門

這是本題最容易吃虧的環節。多數共有人委任的地政士，受任於他們而不是你，實務上很少有人主動去查少數共有人的戶籍與名下房屋狀況。土地稅法第34條之1第1項留了救濟：申請按自用住宅用地稅率課徵者，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附國民身分證影本或戶口名簿影本及建築改良物證明文件；未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請。同條第2項另規定，由權利人單獨申報或無須申報現值之案件，稽徵機關應主動通知土地所有權人，並給予收到通知次日起30日的申請期間。

所以稅單到手先別急著罵人，先看稅率欄。若印的是20/30/40的累進稅率、而你其實符合要件，帶戶籍資料與建物權狀（或登記謄本）到土地所在地的地方稅稽徵機關補件——期限是繳納期間屆滿前，過了就回不去。動手前建議先用土增稅試算工具把一般稅率與10%的差額算出來，再決定值不值得動用「一生一次」這張一輩子只能打一次的牌。

實際算一次：宜蘭一筆800㎡祖產，四位共有人四種結果

條件設定如下（以下數字全為便於說明的假設值，非任何個案的預期結果）：

• 宜蘭市都市計畫住宅區土地一筆，面積800平方公尺，地上有民國70年代興建之透天厝，同為四人共有；本例假設全筆土地均屬實際作自用住宅使用之土地。
• 本次公告土地現值每平方公尺30,000元，全筆申報移轉現值2,400萬元；成交總價6,000萬元。
• A、B、D三人於民國83年因父親過世繼承取得，繼承當期公告現值每平方公尺6,000元；C於民國105年向旁系親屬買進持分，當期公告現值每平方公尺22,000元。
• A、B、C三人同意出售（人數3/4過半、應有部分合計7/8過半，且已逾三分之二），持分1/8的D不同意。
• 自用住宅資格假設：A的「一生一次」多年前出售他筆土地時已用畢，本次只能按一般稅率；B、D未用過，且於該址設有戶籍、地上房屋為其共有，符合自用住宅用地要件；C於105年買進後未在該址設籍。
• 消費者物價總指數假設：83年至今145%、105年至今108%（實際須以稽徵機關核算之臺灣地區消費者物價總指數為準）。

四人合計260萬1,300元。同一塊地、同一份契約、同一天過戶，稅率從10%橫跨到累進第三級。

D的逐步計算（假設值）：爭到10%與沒爭到，本例相差32萬8,500元

要特別提醒：自用住宅10%不再疊加長期持有減徵，減徵是針對一般累進稅率中超過最低稅率20%的部分（土地稅法第33條第6項至第8項：持有超過20年減徵20%、超過30年減徵30%、超過40年減徵40%）。所以D的比較基準是541,500元對213,000元，本例差額328,500元。

另外C是105年後取得，土地與房屋均適用房地合一2.0，持有滿9年（逾5年未逾10年）適用20%稅率，課稅所得並得減除土地漲價總數額；A、B、D三人83年繼承取得屬舊制，土地交易所得免納所得稅（所得稅法第4條第1項第16款），房屋部分則按財產交易所得併入綜合所得稅。同一筆買賣裡有人走新制、有人走舊制是常態，可先用房地合一稅試算確認自己落在哪一邊，再用賣房稅務總報告把土增稅與所得稅一次攤開比較。

拿不到價金卻要先繳稅，怎麼處理

土地法第34條之1第3項規定，同意處分的共有人對他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任，且辦理權利變更登記時，應提出他共有人已受領對價或補償或已提存之證明。實務上少數共有人多半拒絕受領或聯絡不上，出賣方就把價金向法院提存所辦理清償提存，或先撥入買賣價金信託專戶。結果就是：土地過戶了、稅單來了、錢還躺在提存所。這裡有兩個可以立刻主張的槓桿。

1. 稅款先從你的價金裡付掉，再提存餘額。土地稅法第51條第1項規定，欠繳土地稅之土地在稅款繳清前不得辦理移轉登記——意思是這筆稅一定得在過戶前繳掉，錢也一定在買方或專戶那一側。你可以要求出賣方於你應得的價金中先行代為繳納你名下那張土地增值稅，再就餘額辦理提存，並索取繳款書影本，核對稅率欄有沒有註明自用住宅。
2. 提存款要自己去領。提存不會自動匯入你的帳戶，需備身分證明向該管法院提存所聲請領取。拖到幾年後才發現稅早被誰墊繳、金額又對不上，處理成本會高很多。

如果祖產還在公同共有、繼承登記都沒辦，情況更棘手，因為土地法第34條之1第5項準用到公同共有。建議先把繼承端的稅務盤清（遺產稅免稅額1,333萬元，可用遺產稅試算抓範圍），再談處分。至於被迫出售後的救濟，土地稅法第35條的土地增值稅重購退稅、所得稅法第14條之8的房地合一重購退稅都有2年的時間窗，符合自用要件的話值得用重購退稅試算先估一次。

不同意的共有人有沒有優先購買權？

這題常被誤會。土地法第34條之1第4項的優先承購權，規範的是「共有人出賣其應有部分」時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；而依第1項多數決出賣共有土地全部時，不同意的共有人就其被一併處分的應有部分，並無該項的優先購買權（內政部訂頒之土地法第34條之1執行要點採此見解）。你若另具基地承租人或耕地承租人身分，則依土地法第104條、耕地三七五減租條例第15條另有優先購買權且順位在前，那是另一條路。

真正能爭的通常在程序面：人數與應有部分是否確實達到門檻、是否依第2項事先以書面通知或公告（不能書面通知者應公告）、對價是否顯不相當。這屬於訴訟評估範圍，請洽律師；稅務端請把重心放在自用住宅認定與價金扣付順序上。

時程提醒：收到通知那天就開始跑

七個最常見的錯誤

1. 「我沒同意，稅不關我事」。稅務上你就是自己那份持分的納稅義務人，不繳照樣滯納、照樣移送強制執行。
2. 以為自用住宅要全體共有人都符合才能用。是按人個別認定，別人不符合不影響你。
3. 等對方的地政士幫你註明自用住宅。他受任於多數共有人，不會替你調戶籍。要主張就自己送件，申報事務請另行委任地政士辦理。
4. 錯過繳納期間屆滿前的補行申請。這是10%稅率的最後一道門，逾期就只剩累進稅率。
5. 把一生一次用在很小的持分上。像本文假設情境中的D只差32萬8,500元，若名下另有市區房屋預計幾年內出售，把這張牌留著可能更划算，先兩邊試算再決定。
6. 搞錯繼承取得的起算點。前次移轉現值以繼承開始時公告現值計（土地稅法§31 II），拿被繼承人當年買價去算會嚴重失真。
7. 只算土增稅、漏掉房地合一。105年1月1日以後取得持分的人，就算價金被提存，仍須於移轉登記次日起30日內申報。

以上內容與試算僅供參考，個案的消費者物價總指數、公告土地現值、自用住宅使用面積、設籍與居住事實、名下房屋狀況都會改變結果，實際稅額以稽徵機關核定為準；申報事務請委任地政士辦理，共有物處分的效力爭議請洽律師。

常見問題

共有土地被多數決賣掉，不同意的共有人要繳土地增值稅嗎？

要。依土地稅法第5條第1項第1款，土地有償移轉時以原所有權人為納稅義務人，不論你是否同意出售。稽徵機關會按每位共有人的持分面積、前次移轉現值與持有年限分別核算、分別開單，你會收到一張只印自己名字的稅單。

多數共有人主導的申報書上，我可以單獨勾選自用住宅10%嗎？

可以。土地稅法第34條的要件是就各該土地所有權人個別認定，不需要其他共有人同意或配合。面積上限也是按你的持分面積計算（一生一次都市300㎡／非都市700㎡，一生一屋都市150㎡／非都市350㎡）。

申報書上沒幫我註明自用住宅，還來得及補嗎？

來得及，但有期限。土地稅法第34條之1第1項規定，未於現值申報書註明自用住宅字樣者，得於繳納期間屆滿前檢附建物證明文件向稽徵機關補行申請；由權利人單獨申報的案件，稽徵機關應主動通知並給予收到通知次日起30日的申請期間。逾期就只能適用一般累進稅率。

價金被提存拿不到，稅可以不繳嗎？

不建議。土地稅法第51條第1項規定欠繳土地稅之土地在繳清前不得辦理移轉登記，代表稅款一定要在過戶前繳掉，價金也還在買方或履約專戶那一側。實務作法是要求出賣方於你應得的價金中先行扣繳土地增值稅，再就餘額辦理提存；逾期未繳會加徵滯納金，逾30日移送強制執行。

不同意的共有人有優先購買權可以把地買回來嗎？

依土地法第34條之1第1項出賣共有土地全部時沒有。第4項的優先承購權是規範共有人出賣其「應有部分」的情形。除非你另具基地承租人（土地法第104條）或耕地承租人（耕地三七五減租條例第15條）身分，才有順位在前的優先購買權。

自用住宅10%還能再加計長期持有減徵嗎？

不行。長期持有減徵（滿20年減20%、滿30年減30%、滿40年減40%，土地稅法第33條第6至8項）是針對一般累進稅率中超過最低稅率20%的部分；一旦適用自用住宅10%單一稅率，就不再疊加減徵。兩種算法要分開試算後擇優。